Sau giai đoạn tái định nghĩa vùng kinh tế Bắc, thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Bắc Trung Quốc đang chứng kiến những biến chuyển rõ nét — nguồn cung được nới rộng, phân khúc nhà xưởng và kho vận “bật dậy”, trong khi giá thuê vẫn leo dần theo nhu cầu thực về hạ tầng sản xuất.
Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, tổng diện tích đất công nghiệp tích lũy trong vùng đạt 23.563 ha, tăng gần 37% so với trạng thái trước khi sáp nhập. Trong quý 3/2025, ba khu công nghiệp mới được khởi công tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, bổ sung hơn 700 ha đất cho thuê. Đây là dấu hiệu cho thấy các chủ đầu tư và doanh nghiệp đều nhìn nhận sáp nhập vùng là cơ hội mở ra quỹ đất mới, giảm áp lực cạnh tranh cho các tỉnh “đầu tàu”.
Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp trong miền Bắc vào quý 3 đạt 67%, thấp hơn một chút so với quý trước. Theo các chuyên gia, đây không phải là dấu hiệu tắt “sức nóng” mà là giai đoạn thị trường đang “tiêu hóa” lượng nguồn cung mới tham gia. Trong khi đó, các khu công nghiệp truyền thống như Hà Nội, Bắc Ninh tiếp tục rơi vào tình trạng thiếu quỹ đất trống, tỷ lệ lấp đầy lên đến 75–100%.
Phần nhiều nhu cầu tập trung vào dòng sản xuất công nghệ cao, linh kiện điện tử và sản xuất bo mạch — những lĩnh vực yêu cầu hạ tầng tiêu chuẩn quốc tế. Tại Hà Nội, quỹ đất công nghiệp mới hầu như cạn, trong khi Bắc Ninh cũng đạt 75% lấp đầy. Giá thuê trung bình khu vực miền Bắc trong quý đạt 133 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 2% do ảnh hưởng của các tỉnh có giá đất thấp mới sáp nhập, nhưng so với cùng kỳ năm trước vẫn tăng 4% — cho thấy xu hướng dài hạn vẫn bền vững.
Một điểm nổi bật là phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục “gây sốt”. Tổng diện tích cung ứng hiện đạt 5,1 triệu m², tăng 14% so với trước sáp nhập. Trong quý vừa qua, gần 100.000 m² nhà xưởng mới được tung ra tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Dù nguồn cung nhiều hơn, tỷ lệ lấp đầy phân khúc này vẫn đạt 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý trước — Hà Nội đạt 100%, Hưng Yên 93%, Hải Phòng 87%, Bắc Ninh 86%. Giá thuê đã ổn định ở mức 5,0 USD/m²/tháng, bất chấp dòng cung mới.
Phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) cũng ghi nhận bước tiến vững chắc. Tổng nguồn cung tích lũy đạt 3,4 triệu m², tăng 7,6% so với trước sáp nhập. Quý 3 ghi nhận thêm 18.000 m² mới tại Hưng Yên, và tỷ lệ lấp đầy tăng vọt lên 77%, tăng 7 điểm %% so với quý trước. Các tỉnh Hà Nội, Ninh Bình và Quảng Ninh ghi nhận mức lấp đầy rất cao (97–100%), trong khi Hưng Yên ở mức 80%, Hải Phòng 78%. Giá thuê tại phân khúc này ổn định ở mức 4,9 USD/m²/tháng, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ 2024.
Theo chia sẻ từ bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, từ năm 2025 đến 2028, khoảng 6.500 ha đất công nghiệp mới sẽ được đưa vào sử dụng tại miền Bắc. Ninh Bình nổi lên như “ngôi sao mới” khi có hai dự án lớn — Khu công nghiệp Đồng Văn V và Đồng Văn VI — cung cấp gần 500 ha đất cho thuê. Riêng phân khúc RBF dự kiến mở rộng thêm 900.000 m², trong khi RBW sẽ có thêm 800.000 m² mới, trong đó Bắc Ninh chiếm 49%, Hải Phòng chiếm 31% nguồn cung mở.
Cú hích từ sáp nhập hành chính vùng không chỉ mở rộng quỹ đất mà còn đơn giản hóa thủ tục, giúp nhà đầu tư quốc tế dễ triển khai nhà máy, trung tâm phân phối, chuỗi logistics hơn. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng đang được đẩy mạnh như mở rộng sân bay Gia Bình lên cấp quốc tế, cao tốc Bắc – Nam, và hệ thống đường liên vùng kết nối các khu công nghiệp tới cảng biển quốc tế — điều này càng gia tăng lực hút vốn ngoại vào miền Bắc.
Như vậy, sau sáp nhập, bất động sản công nghiệp phía Bắc đang bước vào giai đoạn vươn lên mạnh mẽ, mở rộng quy mô, tăng năng lực phục vụ sản xuất hiện đại. Dù có sự điều chỉnh nhỏ trong tỷ lệ lấp đầy do lượng nguồn cung mới, nhưng xu hướng bền vững vẫn rõ rệt: nhà xưởng và kho xây sẵn trở thành lựa chọn ưu tiên, giá thuê tiếp tục đi lên, và miền Bắc đang sẵn sàng chu kỳ tăng trưởng mới trong lĩnh vực công nghiệp.
