Giá sơ cấp tăng mạnh, nguồn cung lệch pha
Theo báo cáo của VIS Rating, trong quý II/2025, giá bán sơ cấp tại thị trường nhà ở Hà Nội và TP.HCM tăng trung bình khoảng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, hơn 80% nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường giảm còn 91%, thấp hơn mức 106% trong năm 2024.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết từ nay đến cuối năm có khoảng 25.000 sản phẩm nhà ở mới sẽ ra mắt thị trường, phần lớn là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng về căn hộ cao cấp, trong khi phân khúc bình dân gần như không còn hiện diện. Điều này khiến giấc mơ an cư của nhóm người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời.
Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung chủ yếu tại các đại đô thị quy hoạch đồng bộ hoặc khu vực ven đô có hạ tầng đang hoàn thiện. Đây là những nơi giá còn “mềm” nhưng được đánh giá có dư địa tăng trưởng lớn trong thời gian tới.
Nhiều kịch bản cho cuối năm và năm 2026
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Group, thị trường bất động sản cuối năm 2025 có thể diễn biến theo hai kịch bản. Nếu các rào cản về thuế chưa được tháo gỡ, nhà đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn bất động sản dòng tiền, tức các sản phẩm cho thuê, tạo ra thu nhập ổn định như “nơi trú ẩn an toàn”. Ngược lại, nếu chính sách thuế được nới lỏng, đất nền có khả năng trở thành tâm điểm giải ngân, đặc biệt tại các địa phương có quy hoạch phát triển mạnh.
Ở góc nhìn rộng hơn, VARS dự báo ba kịch bản chính: thị trường giữ trạng thái ổn định và phục hồi chậm nếu chính sách hiện hành không thay đổi; thị trường phục hồi mạnh từ năm 2026 nếu tín dụng được nới lỏng và pháp lý tiếp tục tháo gỡ; hoặc tăng trưởng nóng nếu xuất hiện cú hích từ chính sách, nhưng đi kèm rủi ro đầu cơ.
PGS.TS Trần Kim Chung cũng đưa ra đánh giá thận trọng, cho rằng kịch bản trung tính – tức thị trường đi lên ổn định theo xu hướng, không đột biến – là khả thi nhất. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh khả năng bùng nổ vẫn có thể xảy ra nếu kinh tế toàn cầu duy trì ổn định, vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, trong khi kịch bản tiêu cực ít khả năng nhưng không thể loại trừ hoàn toàn.
Nhà ở xã hội trở thành điểm cân bằng
Trong bối cảnh phân khúc cao cấp áp đảo, nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng thị trường. VIS Rating dự báo năm 2025, nguồn cung nhà ở xã hội có thể đạt khoảng 74.000 căn, gấp ba lần năm 2024. Sự bứt phá này nhờ loạt cải cách pháp lý, trong đó có Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Nghị quyết 201/2025/QH15, tạo hành lang thuận lợi hơn cho các dự án.
Các chuyên gia nhận định, việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu an cư của nhóm thu nhập trung bình và thấp, mà còn giúp hạ nhiệt áp lực giá tại các đô thị lớn. Đây được xem là hướng đi quan trọng để đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển bền vững.
Doanh nghiệp cải thiện tài chính, kỳ vọng phục hồi
Ngoài yếu tố nguồn cung, thị trường bất động sản cuối năm 2025 còn kỳ vọng vào sự cải thiện sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. VIS Rating đánh giá, đòn bẩy tài chính của các công ty niêm yết sẽ dần cải thiện khi tốc độ tăng trưởng nợ chậm lại, trong khi doanh thu và lợi nhuận gia tăng nhờ hoạt động bàn giao dự án.
“Trong nửa cuối năm 2025, đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp được dự báo cải thiện nhờ tăng trưởng nợ giảm tốc, cùng với dòng tiền thu về và lợi nhuận từ bàn giao sản phẩm tăng trưởng đáng kể”, báo cáo của VIS Rating cho biết.
Nhìn chung, dù còn nhiều thách thức, thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 được kỳ vọng sẽ duy trì đà phục hồi. Vấn đề then chốt là phải giữ được sự cân bằng cung – cầu, hạn chế tình trạng đầu cơ và phát triển mạnh phân khúc vừa túi tiền. Nếu làm được điều này, bất động sản không chỉ phục hồi ngắn hạn, mà còn có thể phát triển bền vững, đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.
