Bất động sản nghỉ dưỡng có khả năng “sống lại” vào năm 2024?

Nhiều yếu tố tiêu cực vẫn tác động đến thị trường

Hội nghị Meet The Experts lần thứ 14 với chủ đề "Tái tạo năng lượng thị trường" diễn ra vào ngày 1.11 vừa qua đã mang đến cái nhìn khá tổng quan về bức tranh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay.

Theo đánh giá, hoạt động kinh doanh khách sạn tại khu vực Đông Nam Á đang trên đà hồi phục trong bối cảnh các quốc gia đã mở cửa hoàn toàn cho các hoạt động du lịch quốc tế, bao gồm sự khôi phục của các đường bay đến Trung Quốc cũng như việc gia tăng tần suất trở lại của các hãng hàng không.

Dẫu vậy, các yếu tố thiếu hụt nhân sự, gia tăng chi phí năng lượng, xung đột địa chính trị, chi phí hàng không đắt đỏ cũng như các bất ổn trong hoạt động kinh tế tiếp tục tác động đến thị trường nghỉ dưỡng tại khu vực này.

Tại Việt Nam, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh khách sạn diễn ra không đồng đều. Công suất và giá phòng bình quân của các khách sạn tại TP.HCM đang dần khôi phục về mức trước đại dịch. Trong khi đó, các thị trường nghỉ dưỡng như Nha Trang – Cam Ranh, Đà Nẵng và Phú Quốc vẫn đang gặp nhiều thách thức trong việc cải thiện công suất phòng.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, thị trường khách châu Á vẫn thấp hơn mức trước đại dịch 33%. Hàn Quốc hiện là thị trường khách quốc tế lớn nhất đến Việt Nam với 2.6 triệu lượt, tuy nhiên tổng lượt khách vẫn thấp hơn mức năm 2019 khoảng 18%. Thị trường Trung Quốc đang từng bước khôi phục, nhưng chỉ tương đương 28% so với cùng kỳ 2019. Thị trường khách châu Mỹ và châu Úc thấp hơn so với cùng kỳ 2019 khoảng 7%, đạt tổng 1.1 triệu lượt khách.

Tình trạng dư cung tại một số điểm đến trong bối cảnh các nguồn thị trường khách quốc tế chính như Trung Quốc và Nga khôi phục chậm càng gia tăng áp lực cho quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh của ngành nghỉ dưỡng.

Trong 10 năm qua (2013-2023), phần lớn nguồn cung phòng chủ yếu tập trung tại các thành phố Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long và Hội An – Quảng Nam, tương đương khoảng 54% tổng nguồn cung mới trên cả nước. Theo đó, nguồn cung tại các điểm đến ven biển tăng trung bình 16%/ năm trong thập kỷ qua, cao hơn nhiều so với TP.HCM và Hà Nội khi nguồn cung mới chỉ tăng trung bình 6%/ năm.

Một số điểm đến như Mũi Né, Nha Trang và Hạ Long tập trung phát triển vào cùng một phân khúc. Cụ thể, hơn 80% nguồn cung tại các địa phương này thuộc phân khúc tầm trung. Đây là phân khúc có sự cạnh tranh cao về mặt bằng giá, không chỉ từ nguồn cung khách sạn mà còn gặp sự cạnh tranh từ những dự án căn hộ nghỉ dưỡng do chủ sở hữu tự kinh doanh, cho thuê với chính sách giá bán linh động để thu hút nguồn cầu.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels và người chủ trì sự kiện Meet the Experts nhận định: “Vấn đề không chỉ nằm ở sự phát triển quá mức tại một số điểm đến. Đúng hơn, điều này bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với điều kiện thị trường.

Sự tăng trưởng của ngành du lịch, đặc biệt là nguồn cầu quốc tế trước đại dịch đã thúc đẩy hoạt động phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và khách sạn nói riêng. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạnh chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến”.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cùng đội ngũ nghiên cứu của Savills cũng quan sát thấy tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng tại một vài dự án. Theo ông, việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách, đặc biệt khi giờ đây ngoài các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam đã có thể du lịch nước ngoài thuận tiện, dễ dàng hơn.

Động lực tăng trưởng vào năm 2024

Trong phiên thảo luận về Hoạt động của ngành bất động sản nghỉ dưỡng, các đại diện đến từ Accor Hotels Group, Booking.com, VinHMS, Sovico Hospitality Group, Hoiana Resort & Golf và Wyndham Hotels & Resorts đã trao đổi cởi mở về các tiềm năng và thách thức của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam, lợi thế cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam và cũng như các giải pháp góp phần thúc đẩy quá trình khôi phục và phát triển thị trường bền vững.

Các chuyên gia cùng nhận định rằng dù hoạt động kinh doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, tuy nhiên các tín hiệu tích cực về nguồn cầu trong những tháng cuối năm 2023 cùng với chính sách thị thực mới được kỳ vọng là động lực tăng tưởng cho ngành nghỉ dưỡng trong năm 2024.

Tại hội nghị, các diễn giả đến từ Dulux Professional, The Ascott Limited, Yotel và Tilleke & Gibbins chia sẻ các xu hướng đang hình thành trên thị trường bao gồm xu hướng màu sắc, tiềm năng mô hình nghỉ dưỡng dành cho tệp khách hàng hưu trí tại Việt Nam, kiến tạo giá trị từ việc chuyển đổi công năng tòa nhà cũng như các tác động của dự thảo Luật Đất đai 2023 đến thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia này, ngành nghỉ dưỡng cần thích ứng với những thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách du lịch sau đại dịch.

Để gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ quốc tế cũng như giữ chân nguồn khách nội địa giàu tiềm năng, Việt Nam cần phát triển đa dạng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của nhiều tệp khách cũng như phân khúc khách hàng khác nhau. Những thay đổi trong nhân khẩu học, với những yêu cầu cao hơn về mặt trải nghiệm thúc đẩy ngành du lịch, nghỉ dưỡng cần đem đến những giá trị và cảm xúc đặc biệt hơn cho khách hàng, trong đó cần chú trọng tích hợp các yếu tố văn hóa địa phương và đặc trưng cộng đồng, thiên nhiên vào dự án.

Quá trình này cần có sự phối hợp từ chính quyền địa phương, các tổ chức và doanh nghiệp trong ngành để ngành du lịch nghỉ dưỡng phát triển bền vững, hiệu quả.

Bà Nguyễn My Lan, Tổng Giám đốc sơn trang trí AkzoNobel Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản và nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn quan trọng cho sự phục hồi. Đây là thời điểm mà các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cần nhiều nỗ lực để đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng.