Gia đình anh Nguyễn Thịnh (Ninh Bình) tích cóp được 3 tỷ đồng, mong muốn sở hữu một căn hộ khoảng 70m² tại khu vực Định Công, Hoàng Liệt. Thế nhưng, sau hơn hai tháng tìm kiếm, vợ chồng anh vẫn chưa chốt được căn nào. Giá một số dự án nhà ở xã hội 70m² hiện rơi vào khoảng 4 tỷ đồng. “Căn vừa ý thì đều trên 4 tỷ, còn căn tầm 3 tỷ thì diện tích nhỏ hoặc nằm xa trung tâm. Tính vay thêm 1–1,5 tỷ đồng nhưng cân đối thu nhập thì áp lực quá, nên gia đình tôi đành đi thuê nhà, chờ thị trường hạ nhiệt”, anh Thịnh chia sẻ.
Trong khi đó, chị Thanh Phương (Cầu Giấy) kể lại kinh nghiệm mua căn hộ cũ gần 3 tỷ vào giữa năm 2024. Hiện tại, căn hộ cùng khu vực được rao bán ở mức 3,5–3,7 tỷ đồng. “Nếu lúc đó tôi không mua, chắc bây giờ đã không thể với tới nữa”, chị Phương nói.
Theo báo cáo quý II/2025 của Bộ Xây dựng, giá chung cư Hà Nội đạt bình quân 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm 2024, mức cao nhất trong gần một thập kỷ. Dữ liệu từ CBRE cũng ghi nhận giá sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 33% theo năm. Giá thứ cấp (mua đi bán lại) duy trì quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m², tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm.
Mặc dù nhiều người kỳ vọng khi nguồn cung tăng, giá nhà sẽ hạ nhiệt, thực tế lại ngược lại. Quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán. Tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái và xấp xỉ mức nguồn cung thời kỳ thị trường phát triển mạnh trước đại dịch. Tuy nhiên, giá mở bán các dự án mới vẫn liên tục leo thang, dự án mở bán sau thường có giá cao hơn dự án trước. Phân khúc vừa túi tiền vẫn khan hiếm, khiến giá chung cư neo ở mức cao. Nhiều dự án cao cấp có giá từ 120–270 triệu đồng/m², tiệm cận mức giá biệt thự.
Trao đổi với VietNamNet, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định giá chung cư Hà Nội khó giảm trong ngắn hạn do sự mất cân đối lớn giữa cung và cầu, đặc biệt là căn hộ thương mại vừa túi tiền. “Thanh khoản không còn nóng như trước, nhưng do thiếu căn hộ giá phù hợp, giá vẫn neo cao. Thời gian tới, giá có thể ổn định hoặc tăng nhẹ, thậm chí ở một số khu vực có thể bật mạnh khi ‘ăn theo’ dự án mở bán mới”, ông Chung nhận định.
Savills dự báo, năm 2025, Hà Nội có thể đạt khoảng 26.400 căn hộ mới, từ 2026–2027 sẽ bổ sung hơn 58.000 căn từ 58 dự án. Khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 của Quốc hội chính thức triển khai, nguồn cung nhà ở sẽ cải thiện rõ rệt, đặc biệt tại khu vực ngoài trung tâm. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến tăng đáng kể, tạo cơ hội điều chỉnh mặt bằng giá, đặc biệt ở các dự án xa trung tâm, mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua thực sự.
Ông Chung khuyến nghị, từ nay đến cuối năm 2025, giá chung cư Hà Nội khó có kịch bản giảm. Người mua ở thực nên cân nhắc mua ngay khi tìm được căn phù hợp, thay vì chờ giá hạ. “Thực tế, chờ giảm giá là điều khó xảy ra. Quan trọng là người mua cân đối tài chính hợp lý, thời điểm nào xuống tiền cũng là đúng”, ông Chung nói.
Đối với giới đầu tư, biến động thị trường vẫn là cơ hội, nhưng cần thận trọng, tìm hiểu kỹ yếu tố vĩ mô, quy hoạch khu vực, mật độ dân cư, vị trí trung tâm, khu công nghiệp và thuận lợi về hạ tầng giao thông. “Pháp lý dự án vẫn là vấn đề then chốt, cùng với năng lực chủ đầu tư để đảm bảo dòng tiền cho nhà đầu tư”, ông Chung nhấn mạnh.
Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định chỉ khi nguồn cung chung cư được bổ sung đáng kể, đặc biệt là các dự án thương mại có mức giá hợp lý, mặt bằng giá nhà ở Hà Nội mới có cơ hội hạ nhiệt. Cùng với đó, việc phát triển hạ tầng giao thông, kết nối từ nội đô ra các khu vực lân cận sẽ thúc đẩy dịch chuyển nhu cầu và mở rộng không gian đô thị, góp phần giảm áp lực giá.
