Cổ phiếu bất động sản “bứt phá ngoạn mục”, tăng hơn 155% từ đầu năm, gấp 4 lần VN-Index

Trong nhóm dẫn đầu, VIC của Vingroup tăng tới gần 417%, trong khi VHM của Vinhomes tăng 210% so với đầu năm. Cùng “họ Vin”, mã VRE của Vincom Retail cũng ghi nhận hiệu suất cao. Ngoài ra, hàng loạt cổ phiếu địa ốc khác như LSG, TAL, LDG, CEO, CII, LGL, CDC, NVL… đều bứt phá mạnh. Trên cả ba sàn HoSE, HNX và UPCoM, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục dẫn dắt xu hướng, trở thành động lực chính của đà tăng thị trường.

Theo nhóm phân tích của TVS Research, tính đến ngày 13/10, VN-Index đã tăng 498 điểm kể từ đầu năm, trong đó riêng nhóm bất động sản đóng góp hơn 330 điểm, tương đương khoảng 66% tổng mức tăng. Nếu tính từ đáy ngày 9/4, nhóm cổ phiếu địa ốc thậm chí chiếm 90% động lực phục hồi của thị trường.

Đáng chú ý, trong khi nhóm bất động sản dân cư tăng mạnh, nhóm bất động sản khu công nghiệp lại gần như đi ngang. TVS nhận định nguyên nhân chính là kỳ vọng thị trường nhà ở phục hồi, nguồn cung mới khởi sắc và niềm tin vào kết quả kinh doanh sắp tới của các doanh nghiệp khi hàng loạt dự án chuẩn bị bàn giao. Ngược lại, nhóm khu công nghiệp đang chịu ảnh hưởng tiêu cực từ các chính sách thuế quan của Mỹ, khiến dòng vốn FDI và triển vọng thuê đất trở nên bất định.

Theo ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng Phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), cổ phiếu bất động sản còn được hưởng lợi nhờ sự sôi động trở lại của thị trường sơ cấp trong năm 2025, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các vùng phụ cận. Nhiều dự án quy mô lớn đã được mở bán, nguồn cung cải thiện rõ rệt trong nửa cuối năm, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang ở mức thấp, giúp dòng tiền quay trở lại thị trường.

Dù vậy, TVS nhấn mạnh rằng xu hướng tăng đang phân hóa mạnh. Động lực chính tập trung ở các cổ phiếu dẫn dắt như VIC, VHM, cùng một số mã vốn hóa nhỏ có tính đầu cơ cao như CII, CEO. Nhiều cổ phiếu khác chỉ tăng nhẹ hoặc đi ngang. Nguyên nhân là dòng tiền hiện nay chủ yếu đổ vào nhóm có thông tin tích cực, được hưởng lợi từ khả năng Việt Nam sớm được FTSE Russell nâng hạng lên “Thị trường mới nổi thứ cấp”, và nằm trong rổ vốn hóa lớn của VN30.

Về định giá, chỉ số P/B (giá trên giá trị sổ sách) của nhóm bất động sản dân cư hiện ở mức 2,9 lần, cao hơn trung bình 5 năm một độ lệch chuẩn. Trong các chu kỳ phục hồi trước đây, P/B thường đạt đỉnh quanh 4 lần, cho thấy dư địa tăng giá vẫn còn. Tuy nhiên, việc tái định giá sẽ chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng, tiến độ dự án đảm bảo và quỹ đất ở khu vực có nhu cầu ở thực, đảm bảo doanh số và lợi nhuận trong tương lai.

Các chuyên gia cũng cảnh báo nhà đầu tư nên tránh “mua đuổi”, thay vào đó nên chọn cổ phiếu có nền tảng vững và tiềm năng tăng trưởng thực chất. Ông Đỗ Thạch Lam khuyến nghị nên theo dõi kỹ quỹ đất sẵn sàng bán trong giai đoạn 2025–2026, lợi nhuận dự kiến của doanh nghiệp, cùng các yếu tố vĩ mô như chính sách tín dụng và lãi suất – bởi chỉ cần thay đổi nhỏ trong các biến số này cũng có thể ảnh hưởng mạnh tới định giá cổ phiếu.

Bên cạnh đó, dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ cũng có dấu hiệu khởi sắc nhẹ. Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong quý III/2025 đạt 2.549 căn, tăng 143% so với quý trước và gấp 19 lần cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, cho rằng đây mới chỉ là “bước nhúc nhích” chứ chưa phải phục hồi thực sự, bởi lượng giao dịch vẫn thấp và nguồn cung còn khiêm tốn so với hơn 10.300 căn ở Hà Nội cùng kỳ.

Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM chỉ đạt 68% – thấp hơn đáng kể so với mức thông thường 80–90%, cho thấy giá tăng nhanh đang khiến người mua cân nhắc kỹ hơn dù nhu cầu thực vẫn lớn. Thị trường bất động sản vì vậy vẫn trong giai đoạn tái thiết lập cân bằng, với cơ hội và rủi ro song hành – đặc biệt đối với các nhà đầu tư đang săn tìm cổ phiếu bất động sản sau chuỗi tăng nóng hơn 155% kể từ đầu năm.