Cổ phiếu bất động sản lao dốc sau đề xuất siết thuế chuyển nhượng

Sau những phút tăng nhẹ đầu phiên, thị trường nhanh chóng đảo chiều khi bên mua dần yếu thế, còn lực bán gia tăng mạnh, gấp hơn ba lần lượng mua. Áp lực bán lan rộng và tập trung vào ba nhóm chính: tài chính, bao gồm ngân hàng và chứng khoán, cùng với bất động sản – ngành chịu tác động tâm lý rõ rệt nhất trong phiên giao dịch.

Trong nhóm chứng khoán, sắc đỏ chiếm ưu thế tuyệt đối với hàng loạt mã lớn bị bán mạnh. Cổ phiếu SSI giảm 1,42%, VCI mất 2,52%, SHS giảm 2,38%, VND giảm 2,16%, HCM mất 1,8%, BSI lùi 3,29%, FTS giảm 2,68%, MBS mất 1,66% và VDS giảm sâu 4,35%. Khối ngoại cũng đảo chiều bán ròng nhóm này, trong đó VIX bị rút ròng 86 tỉ đồng, VCI bị bán ròng hơn 65,6 tỉ đồng.

Ngành ngân hàng ghi nhận diễn biến phân hóa. Một số mã như SHB (+2,8%), VPB (+4,45%), EIB (+0,99%) giữ được sắc xanh nhờ lực mua từ khối ngoại. Tuy nhiên, các mã lớn khác như TCB (-2,21%), MBB (-0,92%), STB (-1,39%) lại quay đầu giảm, gây áp lực lên chỉ số chung.

Tuy nhiên, đáng chú ý nhất trong phiên là nhóm cổ phiếu bất động sản, khi xuất hiện lực bán chốt lời mạnh sau thông tin Bộ Tài chính công bố dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân. Những mã lớn trong ngành đồng loạt giảm sâu: VIC (Vingroup) giảm tới 5,88%, VHM (Vinhomes) lùi 4,17%, NVL mất 2,36%, GDX giảm 2,83%, PDR giảm 2,68%, DIG giảm 2,19%...

Trong khi đó, một số nhóm ngành như công nghệ thông tin, nguyên vật liệu (đặc biệt là thép và hóa chất) và hàng không ghi nhận giao dịch tích cực. Các mã thuộc các nhóm này được hỗ trợ bởi lực cầu từ sớm, giúp giữ được sắc xanh trong phần lớn thời gian phiên sáng. Tuy nhiên, đến cuối phiên, ngay cả những mã tăng như HPG (Tập đoàn Hòa Phát) cũng bị ảnh hưởng bởi áp lực bán gia tăng, khiến đà tăng bị thu hẹp.

Chốt phiên sáng, chỉ số VN-Index giảm 12,01 điểm, về mốc 1.485,05 điểm. Tổng giá trị giao dịch toàn thị trường đạt hơn 39.200 tỉ đồng, riêng sàn HoSE chiếm tới 35.400 tỉ đồng – tiếp tục duy trì mức thanh khoản cao nhất kể từ đầu năm 2025.

Lý giải về đà giảm mạnh của cổ phiếu bất động sản, ông Lê Tiến Đạt – chuyên viên phân tích tại Trung tâm phân tích và nghiên cứu, Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) – cho biết, diễn biến thị trường phiên này chịu tác động đáng kể từ bản dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được Bộ Tài chính công bố. Theo đó, Bộ đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua của bất động sản, tính theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế sẽ bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý phát sinh liên quan.

Trong trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được giá mua hoặc chi phí liên quan, sẽ áp dụng mức thuế suất tối đa 10% trên giá bán. Điểm đáng chú ý là mức thuế này có thể thay đổi theo thời gian nắm giữ tài sản, với mức cao hơn nếu thời gian sở hữu ngắn.

Ông Đạt nhấn mạnh, nhóm cổ phiếu bất động sản – đặc biệt là VIC và VHM – đã góp phần lớn nhất vào đà giảm của chỉ số VN-Index trong phiên, khiến chỉ riêng hai mã này đã lấy đi gần 11 điểm.

Dù vậy, ông cũng lưu ý rằng thông tin liên quan đến chính sách thuế bất động sản thực ra không quá mới, bởi đã được Bộ Tài chính đưa ra từ những lần lấy ý kiến trước. Việc phản ứng của thị trường lần này có thể xuất phát từ tâm lý chốt lời ngắn hạn, sau chuỗi tăng gần đây.

Theo chuyên gia Agriseco, dù nhóm bất động sản giảm mạnh nhưng không xuất hiện hiện tượng bán tháo ồ ạt hay giảm sàn hàng loạt. Thị trường nhìn chung vẫn duy trì thanh khoản cao và chưa có tín hiệu rõ ràng về sự đảo chiều xu hướng.

“Diễn biến phiên hôm nay phần lớn là nhịp điều chỉnh kỹ thuật sau nhịp tăng trước đó, kết hợp với thông tin mang tính định hướng dài hạn. Áp lực bán tuy có nhưng chưa mạnh đến mức làm gãy xu hướng. Khả năng cao đây là sự điều chỉnh cung cầu bình thường để thị trường tích lũy và lấy lại đà tăng trong các phiên tới,” ông Đạt nhận định.