Cổ phiếu bất động sản tăng 155% từ đầu năm: Dòng tiền đổ mạnh, “họ Vin” dẫn đầu đà tăng

Theo thống kê của VnExpress, tính đến hết phiên giao dịch ngày 15/10, nhiều mã bất động sản ghi nhận mức tăng giá “khó tin”. VIC (Vingroup) tăng gần 417%, VHM (Vinhomes) tăng hơn 210%, trong khi các cổ phiếu khác như LSG, TAL, LDG, VRE, CEO, CII, LGL, CDC, NVL đều tăng mạnh từ 150% – 300% so với đầu năm.

Báo cáo từ Chứng khoán Thiên Việt (TVS) cho biết, nhóm bất động sản hiện là ngành duy nhất đạt mức tăng ba con số, bỏ xa các nhóm còn lại như chứng khoán (65%), tài nguyên cơ bản (40%), ngân hàng (40%) hay bán lẻ (30%). Tính đến ngày 13/10, VN-Index tăng 498 điểm từ đầu năm, trong đó nhóm địa ốc đóng góp hơn 330 điểm – chiếm tới 90% đà tăng của thị trường kể từ đáy tháng 4.

Theo TVS Research, động lực chính của nhịp tăng này đến từ nhóm bất động sản dân cư, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án sắp hoàn thiện hoặc bàn giao. Trái lại, nhóm bất động sản khu công nghiệp đi ngang do lo ngại từ các chính sách thuế quan của Mỹ.

Ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng Phân tích Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nhận định: “Sự hồi phục của thị trường sơ cấp từ đầu năm, cộng với mặt bằng lãi suất vay thấp, đã hỗ trợ mạnh cho nhóm cổ phiếu địa ốc. Các dự án quy mô lớn tại Hà Nội, TP.HCM và vùng phụ cận được mở bán trở lại, tạo tâm lý tích cực cho nhà đầu tư.”

Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng đà tăng này có sự phân hóa rõ rệt. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các cổ phiếu dẫn dắt như VIC, VHM và VRE, trong khi phần lớn mã còn lại chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ. Sức hút của nhóm Vingroup được lý giải bởi nhiều yếu tố: đây là nhóm vốn hóa lớn có ảnh hưởng mạnh đến chỉ số, có nhiều thông tin hỗ trợ tích cực và được hưởng lợi trực tiếp từ việc FTSE Russell nâng hạng Việt Nam lên thị trường mới nổi thứ cấpvào đầu tháng 10.

Theo định giá của TVS Research, tỷ lệ P/B (giá/giá trị sổ sách) của nhóm bất động sản dân cư hiện đạt khoảng 2,9 lần, tương đương mức trung bình 5 năm cộng 1 lần độ lệch chuẩn, trong khi đỉnh chu kỳ phục hồi trước đây đạt khoảng 4 lần. Điều này cho thấy dư địa tăng giá vẫn còn, nhưng sẽ tập trung ở những doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai nhanh và danh mục dự án tại khu vực có nhu cầu thực.

Bên cạnh những điểm sáng, chuyên gia vẫn cảnh báo rủi ro “mua đuổi” khi giá cổ phiếu đã tăng mạnh. Nhà đầu tư nên chọn doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt, sở hữu quỹ đất lớn có thể bán trong giai đoạn 2025–2026, và có dòng tiền ổn định để đảm bảo lợi nhuận bền vững. Các yếu tố vĩ mô như chính sách tín dụng, lãi suất, thuế đất cũng cần được theo dõi chặt chẽ vì có thể tác động mạnh tới định giá.

Ở góc độ thị trường, CBRE Việt Nam ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong quý III đạt 2.549 căn, gần gấp đôi nửa đầu năm và tăng 143% so với quý trước. Tuy nhiên, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, thị trường chưa thể coi là phục hồi rõ ràng, khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, thấp hơn mức thông thường 80–90%. Dù vậy, nhu cầu mua ở thực vẫn tồn tại, nhất là ở phân khúc trung và cao cấp.

Nhìn tổng thể, cổ phiếu bất động sản đang là “đầu tàu” của thị trường chứng khoán Việt Nam năm 2025, nhưng đà tăng 155% từ đầu năm cũng là lời nhắc về sự cần thiết của thận trọng và chọn lọc. Dòng tiền đang chảy mạnh, song lợi nhuận bền vững sẽ chỉ đến với những doanh nghiệp có nền tảng thật, pháp lý minh bạch và chiến lược phát triển dài hạn.