Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra dự thảo sửa đổi một số điều khoản nhằm khắc phục những bất cập còn tồn tại, đặc biệt liên quan đến việc sử dụng đất công cho các dự án đầu tư. Một trong những đề xuất nổi bật là bổ sung quy định bắt buộc đấu thầu đối với các dự án sử dụng quỹ đất do nhà nước quản lý (hay còn gọi là đất công) mà nhà đầu tư được cho thuê trả tiền hàng năm.
Cụ thể, tại dự thảo, Bộ đề xuất bổ sung điểm c khoản 1 Điều 126, quy định rằng các dự án sử dụng đất công cho thuê trả tiền hàng năm sẽ phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng hơn, thúc đẩy tính công khai, minh bạch và kỷ luật trong quản lý nguồn tài nguyên đất đai quốc gia, đồng thời giảm thiểu các tiêu cực tiềm ẩn như lạm dụng quyền lực hoặc ưu đãi không minh bạch.
Tuy nhiên, không ít ý kiến lo ngại rằng việc mở rộng phạm vi đấu thầu như vậy có thể khiến quy trình trở nên phức tạp hơn, kéo dài thời gian thực hiện dự án và tăng gánh nặng hành chính, đặc biệt trong điều kiện năng lực quản lý nhà nước hiện nay vẫn còn hạn chế.
Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, đề xuất này xuất phát từ việc Luật Đất đai 2024 hiện hành chỉ quy định rõ ràng về đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Còn đối với hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm – một hình thức phổ biến đối với đất công – thì chưa có quy định cụ thể về cơ chế lựa chọn nhà đầu tư.
Chính sự mơ hồ này đã dẫn đến tình trạng lạm dụng trong quản lý đất công, nơi mà các cơ quan nhà nước có thể tự quyết định giao đất mà không qua cơ chế cạnh tranh công khai. Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), cho rằng việc bổ sung quy định bắt buộc đấu thầu sẽ là bước tiến quan trọng để khắc phục lỗ hổng này. Ông nhấn mạnh: “Bổ sung quy định bắt buộc đấu thầu đối với các dự án sử dụng quỹ đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý để cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sẽ tạo ra tính công khai, minh bạch hơn, giúp việc lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực sự để phát huy hiệu quả dự án.”
Theo ông, điều này không chỉ giúp lựa chọn được những nhà đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết tiến độ mạnh mẽ mà còn giảm thiểu rủi ro lãng phí nguồn lực đất đai quốc gia, đồng thời tăng cường kỷ luật trong quản lý, tránh tình trạng đất công bị sử dụng không hiệu quả hoặc rơi vào tay các nhà đầu tư thiếu năng lực.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích về minh bạch, đề xuất này cũng vấp phải không ít ý kiến trái chiều từ giới chuyên môn, đặc biệt về nguy cơ làm “phình to” danh mục các dự án phải đấu thầu, dẫn đến quy trình trở nên rườm rà và kéo dài. Thực tế cho thấy, quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất vốn đã phức tạp và tốn thời gian, bao gồm các bước như phê duyệt chủ trương đầu tư, lập và thẩm định hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu, đánh giá năng lực nhà đầu tư, rồi mới đến khâu lựa chọn và phê duyệt kết quả. Nếu bổ sung thêm nhóm dự án sử dụng toàn bộ quỹ đất công cho thuê trả tiền hàng năm vào danh mục phải đấu thầu, số lượng dự án cần áp dụng cơ chế này sẽ tăng lên đáng kể, có thể gây áp lực lớn cho các cơ quan quản lý nhà nước.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, phân tích rõ hơn về các hình thức sử dụng đất hiện nay: “Hiện nay nhà đầu tư được sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm.” Theo ông, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng về đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần, nhưng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm – chủ yếu áp dụng cho đất công – chưa được quy định cụ thể. Ông lo ngại rằng việc mở rộng đấu thầu sẽ làm tăng số lượng dự án phải thực hiện thủ tục này lên rất nhiều, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc nhà đầu tư tiếp cận đất đai, tăng chi phí thực hiện dự án và thậm chí đi ngược lại với chủ trương cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục mà Chính phủ đang đẩy mạnh.
Việc mở rộng đấu thầu trong khai thác, sử dụng quỹ đất công vốn được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa quá trình lựa chọn nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh đất công là nguồn tài nguyên quý giá, cần được quản lý chặt chẽ để tránh lãng phí và tham nhũng. Để đề xuất này thực sự hiệu quả, các chuyên gia nhấn mạnh cần có những biện pháp hỗ trợ đồng bộ. Luật sư Đặng Văn Cường đề nghị cần rà soát và làm rõ khái niệm “đất công” trong luật để tránh bỏ sót các loại đất do cơ quan nhà nước quản lý, đồng thời công bố minh bạch kế hoạch quỹ đất phải đấu thầu, đi kèm với tiêu chí rõ ràng về năng lực tài chính, kinh nghiệm và tiến độ cam kết của nhà đầu tư. Ông cũng lưu ý cần nâng mức bảo lãnh hoặc tạm ứng tài chính sau khi trúng thầu, đồng thời thiết kế chế tài đủ mạnh để xử lý vi phạm, tránh tình trạng nhà đầu tư “ôm đất” rồi bỏ hoang hoặc chậm tiến độ. Theo ông, việc giảm bớt thủ tục hành chính trong quy trình đấu thầu là cần thiết để không làm cản trở tốc độ triển khai dự án, đồng thời tăng cường giám sát để đảm bảo tính công bằng.
Trong khi đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn đưa ra góc nhìn khác, cho rằng Luật Đất đai chỉ nên giữ vai trò dẫn chiếu chung, không cần liệt kê cụ thể các trường hợp phải đấu thầu để tránh làm phức tạp hóa văn bản pháp luật. Ông đề xuất rằng các trường hợp cụ thể nên được quy định chi tiết tại các luật chuyên ngành như Luật Đấu thầu và các văn bản dưới luật liên quan, nhằm đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với thực tiễn. Theo ông, việc bổ sung quy định vào Luật Đất đai có thể dẫn đến tình trạng chồng chéo với các quy định hiện hành, khiến hệ thống pháp luật trở nên rối rắm hơn, thay vì đơn giản và dễ áp dụng. Ông nhấn mạnh rằng, trong điều kiện năng lực quản lý nhà nước còn hạn chế, việc mở rộng phạm vi đấu thầu cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh gây ùn tắc trong đầu tư, đặc biệt đối với các dự án nhỏ lẻ hoặc không có tính chất cạnh tranh cao.
Tổng thể, đề xuất đấu thầu đất công trả tiền hàng năm trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận và giới chuyên môn, với hai luồng ý kiến chính: một bên ủng hộ vì tăng tính minh bạch và hiệu quả quản lý, bên kia lo ngại về sự phức tạp hóa quy trình. Việc cân bằng giữa minh bạch và hiệu quả hành chính sẽ là yếu tố quyết định để đề xuất này thực sự mang lại lợi ích cho nền kinh tế, giúp khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai quốc gia mà không làm cản trở dòng chảy đầu tư. Các cơ quan soạn thảo cần tiếp thu ý kiến đa chiều để hoàn thiện dự thảo, đảm bảo pháp luật không chỉ rõ ràng mà còn khả thi trong thực tiễn.
