Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn đang khẩn trương hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp tháng 10/2025. Một trong những nội dung thu hút sự chú ý trong quá trình lấy ý kiến cho Dự thảo là đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, đồng thời thiết lập nguồn thu mới từ phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị. Đề xuất này được đánh giá là một bước cải cách hành chính quan trọng, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quản lý đất đai, giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, tính khả thi và tác động của đề xuất này đang là chủ đề tranh luận sôi nổi giữa các chuyên gia và cơ quan quản lý.
Đề xuất bỏ quy hoạch cấp tỉnh và cấp xã: Giải pháp cải cách hành chính
Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã gửi văn bản kiến nghị xem xét bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ giữ lại quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, đồng thời chuyển đổi nguồn thu từ thuế thổ trạch hiện nay thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị. Theo TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã là một cuộc cải cách hành chính sâu rộng, nhưng không làm suy giảm vai trò quản lý nhà nước về đất đai. Thay vào đó, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã hiện nay đã đủ để đảm bảo quản lý hiệu quả, giúp đơn giản hóa thủ tục và tạo thuận lợi cho chính quyền địa phương.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy, khoảng 90% các quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã không được thực hiện đúng như kế hoạch hoặc phải điều chỉnh liên tục để phù hợp với nhu cầu thực tiễn, dẫn đến tình trạng bế tắc trong phát triển kinh tế - xã hội. Ví dụ, tại các đô thị, quy hoạch chi tiết 1/500 hay 1/2000 thường không đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất thực tế của người dân, dẫn đến tình trạng vi phạm xây dựng tràn lan. Tương tự, nhiều dự án công cộng như đường giao thông, hẻm, công viên, trường học, hay trạm y tế thường bị vướng mắc do quy hoạch sử dụng đất không khả thi, khiến việc triển khai bị đình trệ hoặc chậm tiến độ.
TS. Phạm Viết Thuận nhấn mạnh rằng, việc duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã không chỉ gây lãng phí nguồn lực mà còn tạo ra sự chồng chéo, thiếu đồng bộ trong quản lý. Thay vào đó, kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến địa phương đã đủ để định hướng phát triển, trong khi các địa phương có thể tham gia vào quy trình lập quy hoạch cấp quốc gia thông qua việc cung cấp số liệu thực tế và phản biện, thay vì phải lập quy hoạch riêng. Điều này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng hành chính mà còn tăng tính linh hoạt trong quản lý đất đai, đáp ứng tốt hơn nhu cầu phát triển kinh tế và đô thị hóa.
Đề xuất chuyển thuế thổ trạch thành phí đất ở và phí nhà
Cùng với đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiến nghị xây dựng lại nguồn thu từ thuế thổ trạch hiện nay thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị. Theo đó, người dân sẽ nộp phí đất ở dựa trên kế hoạch sử dụng đất và phí nhà dựa trên giá trị công trình khi hoàn công, thông qua đăng ký xây dựng tại UBND phường, xã. Đề xuất này nhằm tạo ra nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững hơn so với việc tăng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, vốn đang gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và người dân.
Cụ thể, Viện đề xuất thu phí đất ở bằng 0,01% giá đất ở trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, và phí nhà bằng 0,5% giá trị nhà khi hoàn công. Để tránh biến động lớn, bảng giá đất hằng năm nên được điều chỉnh với biên độ tăng giảm chỉ từ 3-5%. Đối với các công trình nhà ở, phí sẽ được tính dựa trên phân loại cấp nhà (từ cấp 1 đến cấp 4), trong đó nhà cấp 4 sẽ được miễn phí. Ví dụ, chủ đầu tư xây dựng nhà 3 tầng sẽ chịu mức phí khác so với nhà 5 tầng, tạo sự công bằng trong việc thu phí dựa trên quy mô và giá trị công trình.
So với thuế chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay (bằng 100% bảng giá đất), mô hình phí đất ở và phí nhà được đánh giá là hợp lý hơn, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời, đối với các nhà đầu tư, việc thuê đất với giá cao theo bảng giá đất hiện hành sẽ được thay thế bằng một cơ chế thu phí linh hoạt, khuyến khích đầu tư vào các dự án bất động sản, khu công nghiệp và đô thị hóa.
Quan điểm của các chuyên gia và cơ quan nghiên cứu
Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng ủng hộ quan điểm không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, thay vào đó chỉ nên lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Theo VARS IRE, sau khi thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính, quy mô các xã đã được mở rộng, đặt ra yêu cầu cao hơn đối với bộ máy chính quyền cấp xã. Tuy nhiên, nguồn lực và năng lực đội ngũ cán bộ cấp xã còn hạn chế, dẫn đến khó khăn trong việc lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Việc duy trì quy hoạch cấp xã dễ gây ra tình trạng trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh, đặc biệt khi tỉnh điều chỉnh quy hoạch, các xã cũng phải điều chỉnh theo, dẫn đến thiếu đồng bộ và chậm trễ trong triển khai.
VARS IRE đề xuất rằng, cấp xã chỉ nên tham gia vào quy trình lập quy hoạch cấp tỉnh thông qua việc cung cấp số liệu thực tế, góp ý và phản biện, thay vì phải lập quy hoạch riêng. Điều này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng cho chính quyền cấp xã mà còn đảm bảo tính thống nhất trong quản lý đất đai, tránh lãng phí nguồn lực và thời gian. Các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, giảm chi phí tuân thủ pháp luật và rút ngắn thời gian thực hiện các dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng.
Nếu được Quốc hội chấp thuận, đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã sẽ là một bước cải cách quan trọng, góp phần tháo gỡ các rào cản trong quản lý và khai thác nguồn lực đất đai. Việc đơn giản hóa quy hoạch sẽ giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo, thiếu đồng bộ giữa các cấp, đồng thời tạo điều kiện để các địa phương linh hoạt hơn trong việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất thực tế của người dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, mô hình thu phí đất ở và phí nhà được kỳ vọng sẽ mang lại nguồn thu ngân sách ổn định, thay thế cho các cơ chế thu thuế gây áp lực tài chính như hiện nay.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng, để đề xuất này phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và địa phương trong việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, đảm bảo tính khoa học và khả thi. Đồng thời, cần tăng cường năng lực quản lý đất đai tại cấp cơ sở, đặc biệt là ở các xã, để hỗ trợ việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất và giám sát các hoạt động xây dựng. Với những thay đổi mang tính đột phá, Dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy đô thị hóa và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai tại Việt Nam.
