Theo báo cáo của FiinGroup, riêng tháng 8/2025, giá trị mua lại trước hạn đạt 45.800 tỷ đồng, tăng 84% so với tháng 7 và gấp đôi so với cùng kỳ 2024. Đây cũng là tháng có quy mô mua lại lớn thứ hai trong năm, chỉ sau tháng 6. Nếu như ở giai đoạn cao điểm trước đó, ngân hàng đóng vai trò dẫn dắt với tỷ trọng lên tới 86% giá trị (tháng 6), thì sang tháng 8, nhóm phi ngân hàng lại bất ngờ chiếm ưu thế. Tổng giá trị mua lại từ nhóm này đạt khoảng 19.000 tỷ đồng, gấp gần 5 lần so với tháng 7, mức cao nhất từ đầu năm đến nay.
Trong số đó, các doanh nghiệp bất động sản nổi bật với 7.500 tỷ đồng, gấp 3 lần tháng trước. Một số tên tuổi lớn như Phú Long (2.000 tỷ), Luxury Living (1.600 tỷ) và Hoàng Trường (1.400 tỷ) góp phần đẩy mạnh xu hướng này. Tính chung 8 tháng, khối địa ốc đã chi hơn 42.500 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, trong đó Novaland dẫn đầu với 6.700 tỷ đồng. Ngoài ra, nhóm du lịch và giải trí cũng ghi nhận quy mô mua lại gần 6.600 tỷ đồng, đáng chú ý có Cáp treo Bà Nà (3.100 tỷ) và Hưng Thịnh Quy Nhơn (2.500 tỷ).
Tuy nhiên, khảo sát của VnExpress cho thấy, động thái mua lại trái phiếu trước hạn của nhiều doanh nghiệp địa ốc chưa hẳn phản ánh sự phục hồi tài chính. Một số công ty chủ động phát hành mới để lấy tiền trả nợ cũ, qua đó giảm gánh nặng lãi vay và gia hạn kỳ hạn nợ. Nếu phát hành thành công với lãi suất thấp hơn, doanh nghiệp có thể tiết kiệm chi phí tài chính đáng kể. Ngược lại, cũng có không ít doanh nghiệp bị rơi vào tình thế bị động, buộc phải mua lại do tài sản bảo đảm giảm giá dưới mức quy định hoặc vì chậm trả lãi nhiều kỳ. Với nhóm này, việc mua lại có thể gây thêm áp lực dòng tiền, ảnh hưởng đến khả năng triển khai và bàn giao dự án trong thời gian tới.
Dữ liệu của FiinGroup cho thấy, áp lực trả nợ trái phiếu trong những tháng cuối năm đã hạ nhiệt. Tính đến 16/9, các doanh nghiệp đã thanh toán tổng cộng 166.900 tỷ đồng tiền gốc và lãi trái phiếu từ đầu năm, tương đương 64% nghĩa vụ cả năm 2025. Trong tháng 10, dòng tiền phải trả chỉ còn khoảng 21.700 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với các tháng cao điểm trước.
Riêng khối bất động sản, giá trị trái phiếu đến hạn trong tháng 10 khoảng 6.800 tỷ đồng, giảm 22% so với tháng 9. Một số doanh nghiệp có khối lượng lớn phải trả gồm Vinhomes (3.500 tỷ), Phú Mỹ Hưng (1.900 tỷ) và Bất động sản Thế Kỷ (650 tỷ). Trong 4 tháng cuối năm, dòng tiền gốc đến hạn của nhóm này ước khoảng 30.000 tỷ đồng, và trong nửa đầu 2026, con số cần để trả nợ trái phiếu tiếp tục ở mức cao, khoảng 57.700 tỷ đồng.
Những số liệu trên cho thấy, dù áp lực ngắn hạn đã giảm bớt, bài toán tái cấu trúc tài chính và xử lý nghĩa vụ trái phiếu vẫn là gánh nặng lớn với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới.
