Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục đất đai, Bộ Tài chính đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm tháo gỡ và xử lý các khó khăn trong việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Dự thảo này, sau khi được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định, đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia và hiệp hội, nổi bật là kiến nghị giảm mạnh mức thu tiền sử dụng đất từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Những đề xuất này không chỉ nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân mà còn đảm bảo tính công bằng, đồng bộ trên toàn quốc, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Theo nội dung dự thảo Nghị quyết, các quy định được áp dụng cho một số trường hợp cụ thể khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đó bao gồm việc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở sang làm đất ở. Ngoài ra, còn áp dụng cho đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã bị tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi lập bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc và tách thành các thửa riêng. Trong những trường hợp này, UBND cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng Nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc rõ ràng, nhằm đảm bảo tính minh bạch và phù hợp với điều kiện địa phương.
Cụ thể, đối với diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu tiền sử dụng đất tối thiểu được quy định không thấp hơn 30% so với tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị nơi đất nông nghiệp thường xen lẫn với đất ở. Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu được điều chỉnh linh hoạt hơn: Tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, nhưng tối đa không vượt quá 500 m².
Phần diện tích vượt hạn mức quá 500 m² sẽ bị áp dụng mức thu 100% tiền sử dụng đất, theo cùng quy định tại Nghị định Chính phủ. Quan trọng hơn, mức thu này chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho một hộ gia đình hoặc cá nhân; các lần chuyển mục đích sau đó sẽ tính theo quy định thông thường tại Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhằm tránh lạm dụng và đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước.
Dự thảo Nghị quyết này được đánh giá là bước tiến quan trọng trong việc giải quyết các vướng mắc kéo dài, đặc biệt sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, vốn đã đặt ra nhiều thách thức trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bộ Tài chính nhấn mạnh rằng, việc quy định mức thu tối thiểu sẽ giúp các địa phương có cơ sở pháp lý vững chắc để xử lý hồ sơ, đồng thời giảm tình trạng ùn tắc thủ tục hành chính, vốn đang ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng nghìn hộ dân trên cả nước.
Góp ý vào dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã đưa ra những kiến nghị cụ thể nhằm giảm mạnh hơn nữa mức thu tiền sử dụng đất, với mục tiêu tạo sự đồng bộ và công bằng trên toàn quốc. Theo ông Châu, nên giảm tỷ lệ phần trăm mức thu xuống còn 20% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở, và 30% đối với diện tích đất vượt hạn mức. Ông lý giải rằng, mức tỷ lệ 20-30% không chỉ giúp giảm áp lực tài chính đáng kể cho hộ gia đình và cá nhân, mà còn mang lại sự thống nhất trong áp dụng, giúp các địa phương triển khai dễ dàng hơn mà không cần điều chỉnh riêng lẻ. Điều này sẽ đảm bảo tính hợp tình hợp lý, tránh tình trạng chênh lệch giữa các tỉnh thành, đồng thời khuyến khích người dân hợp thức hóa đất đai, góp phần tăng nguồn cung nhà ở và ổn định thị trường bất động sản.
Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu còn đề xuất một kiến nghị quan trọng khác: Xem xét miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở. Ý kiến này dựa trên thực tế rằng nhiều hộ dân, đặc biệt ở khu vực nông thôn, đã sử dụng đất này từ lâu nhưng chưa được công nhận, và việc miễn thu sẽ giúp họ giảm gánh nặng kinh tế, thúc đẩy quá trình đô thị hóa bền vững. Những đề xuất từ HoREA được kỳ vọng sẽ được Chính phủ xem xét kỹ lưỡng trước khi ban hành Nghị quyết chính thức, nhằm cân bằng giữa lợi ích nhà nước và quyền lợi người dân.
Tổng thể, dự thảo Nghị quyết này đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới chuyên môn và cộng đồng bất động sản, với hy vọng sẽ giải quyết triệt để các vướng mắc tồn tại từ nhiều năm qua. Việc giảm mức thu tiền sử dụng đất không chỉ hỗ trợ người dân mà còn góp phần kích thích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế đang phục hồi sau những tác động của đại dịch và biến động toàn cầu. Các chuyên gia khuyến nghị các địa phương cần chuẩn bị kế hoạch triển khai đồng bộ, đồng thời theo dõi sát sao các ý kiến đóng góp để hoàn thiện dự thảo.
