Nằm ngay chân cầu Nhơn Trạch – nút giao huyết mạch kết nối TP.HCM và Đồng Nai trong tuyến Vành đai 3, dự án King Bay từng được kỳ vọng trở thành biểu tượng đô thị ven sông hiện đại bậc nhất khu vực Đông Nam Bộ.
Với quy mô hơn 125ha, ba mặt giáp sông Đồng Nai và vị trí được xem là “đất vàng” hiếm có, King Bay được quảng bá như khu đô thị sinh thái đẳng cấp, nơi hội tụ đầy đủ tiện ích từ bến du thuyền, công viên bờ sông đến khu thương mại, trường học, biệt thự và shophouse cao cấp. Thế nhưng sau gần một thập kỷ, dự án vẫn mang dáng dấp dở dang, xen lẫn giữa tiềm năng to lớn và những tranh cãi kéo dài về pháp lý và tiến độ.
King Bay tọa lạc tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, thuộc khu vực đang bứt phá mạnh mẽ nhờ hạ tầng chiến lược như cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và đặc biệt là cầu Nhơn Trạch đang dần thành hình, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu Đông Sài Gòn sang Đồng Nai chỉ còn vài phút. Chính vì thế, ngay khi ra mắt năm 2017, dự án đã tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường. Chủ đầu tư – Công ty Cổ phần Free Land (tiền thân là Công ty Ngũ Long Tân) – từng công bố kế hoạch phát triển King Bay thành đô thị kiểu mẫu, mang phong cách châu Âu ven sông, với mật độ xây dựng thấp, hệ thống cảnh quan xanh mát và tiện ích đồng bộ.
Thời gian đầu, King Bay nhanh chóng khởi công, hoàn thiện hạ tầng cơ bản tại phân khu A và D. Đường nội khu được trải nhựa, vỉa hè lát gạch, cây xanh và hệ thống điện chiếu sáng được lắp đặt khá hoàn chỉnh. Một số công trình cảnh quan như hồ điều hòa, công viên ven sông cũng đã hiện hữu, tạo ấn tượng về một khu đô thị đang thành hình. Tuy nhiên, sau giai đoạn “khởi đầu thuận lợi”, tiến độ dự án bắt đầu chững lại. Nhiều khu đất được phân lô, cắm mốc nhưng vẫn bỏ trống, cỏ mọc um tùm, xen lẫn những tuyến đường nội bộ vắng bóng cư dân. Khu vực từng được kỳ vọng sầm uất nay lại yên ắng, phản ánh một thực tế là dự án vẫn chưa thể bứt phá để trở thành khu đô thị đáng sống như lời quảng bá.
King Bay được quy hoạch với bốn phân khu chính, bao gồm các loại hình sản phẩm đa dạng như biệt thự ven sông, nhà phố vườn, shophouse và khu căn hộ cao tầng. Dự án cũng được lên kế hoạch xây dựng các tiện ích cao cấp như trung tâm thương mại, khu thể thao, trường học, bệnh viện và bến du thuyền. Dù bản vẽ quy hoạch đẹp và tầm nhìn lớn, nhưng tiến độ thực tế chưa tương xứng với kỳ vọng. Nguyên nhân chính, theo giới quan sát, đến từ những vướng mắc pháp lý kéo dài và khó khăn về tài chính của chủ đầu tư.
Trong năm 2020, khi mở bán phân khu A2 rộng hơn 19ha, Free Land đã gặp rắc rối khi Sở Xây dựng Đồng Nai hủy bỏ điều kiện bán hàng do không hoàn thiện bảo lãnh ngân hàng theo quy định. Hàng trăm khách hàng đã đóng đến 85–95% giá trị đất nền nhưng vẫn chưa được giao sổ đỏ hay nhận nền thực tế. Một số nhà đầu tư cho biết họ phải chờ nhiều năm mà không nhận được phản hồi cụ thể, khiến tâm lý hoang mang lan rộng.
Câu chuyện trở nên phức tạp hơn khi cơ quan điều tra Bộ Công an khởi tố loạt cựu lãnh đạo tỉnh Đồng Nai vì sai phạm liên quan đến công tác giao đất, quản lý đất công trong quá trình thực hiện dự án King Bay. Trong danh sách có bà Phan Thị Mỹ Thanh – nguyên Phó Bí thư Tỉnh ủy, ông Đinh Quốc Thái và ông Cao Tiến Dũng – hai đời Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, cùng một số lãnh đạo sở, ngành và bà Vũ Minh Lý – Chủ tịch HĐQT Free Land. Họ bị cáo buộc “vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí”, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ dự án.
Không chỉ vướng pháp lý, King Bay còn được cho là từng huy động vốn khi chưa hoàn thiện thủ tục giao đất, gây rủi ro cho khách hàng. Nguồn vốn của chủ đầu tư một phần được sử dụng để đối ứng vào chi phí giải phóng mặt bằng cho tuyến Vành đai 3 đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch, với tổng kinh phí lên tới 624,64 tỷ đồng, trong đó phần thuộc Đồng Nai chiếm khoảng 475,7 tỷ đồng. Việc dồn nguồn lực cho công tác này khiến dự án chính bị thiếu dòng tiền triển khai.
Từng là “ngôi sao mới” trên bản đồ bất động sản Nhơn Trạch, King Bay được kỳ vọng sẽ đón đầu làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ của khu vực phía Đông TP.HCM. Thế nhưng hiện tại, dự án vẫn chưa thể thu hút cư dân về sinh sống. Dù phân khu Fenice Paradise (17,8ha) ra mắt cuối năm 2022 được giới thiệu gồm 356 sản phẩm (trong đó có 73 biệt thự, 74 shophouse và 209 nhà phố), nhưng giá bán hiện nay đã hạ nhiệt còn khoảng 18–25 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với thời điểm công bố ban đầu.
Các chuyên gia nhận định King Bay là ví dụ điển hình cho nghịch lý “đất vàng nhưng ngủ quên”. Dự án sở hữu vị trí chiến lược, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm, nhưng lại bị chôn chân bởi các vấn đề pháp lý và quản trị. Dẫu vậy, khi cầu Nhơn Trạch hoàn thành và tuyến Vành đai 3 đi vào hoạt động, giá trị của khu vực Long Tân được dự báo sẽ tăng mạnh. Nếu các rào cản pháp lý được tháo gỡ, King Bay hoàn toàn có thể “thức giấc” và trở lại đúng vị thế của một đô thị ven sông hiện đại, kết nối trực tiếp giữa TP.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu.
Cho đến thời điểm này, King Bay vẫn là dự án mang hai gam màu đối lập: một bên là tiềm năng phát triển khổng lồ, bên kia là những tồn đọng khiến nhà đầu tư dè chừng. Dù vậy, không ai phủ nhận rằng khi những “nút thắt” cuối cùng được tháo gỡ, King Bay hoàn toàn có thể trở thành biểu tượng mới của hành trình đô thị hóa khu Đông – nơi giao thoa giữa khát vọng phát triển và bài học đắt giá về minh bạch, quản trị trong bất động sản Việt Nam.
