“Nóng rực” phố kinh doanh Đà Nẵng: Mặt bằng lên giá hơn 100 triệu đồng/tháng, vẫn tranh nhau thuê!

Phố sầm uất – giá thuê “chạm trần” hơn 100 triệu/tháng

Theo ghi nhận, trên nhiều nền tảng bất động sản như Batdongsan.com.vn, hàng loạt nhà mặt phố tại Đà Nẵng được rao cho thuê với mức giá từ 100 – 200 triệu đồng/tháng, tập trung ở các tuyến Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Tri Phương, Điện Biên Phủ, Võ Nguyên Giáp, Trần Phú… – những con đường được xem là “huyết mạch thương mại” của thành phố.

Cụ thể, một căn nhà 3 tầng mặt tiền Nguyễn Tri Phương (quận Hải Châu) đang được cho thuê với giá 100 triệu đồng/tháng, trong khi một lô góc 2 mặt tiền trên đường Điện Biên Phủ (quận Thanh Khê) rộng khoảng 500m² cũng được chào thuê cùng mức giá “khủng”. Trên thực tế, thống kê cho thấy hiện có tới 28 bất động sản tại Đà Nẵng được rao thuê với giá trên 100 triệu đồng/tháng, phần lớn là nhà mặt phố trung tâm hoặc gần bãi biển du lịch – khu vực vốn luôn “nóng” về lưu lượng khách.

Vì sao giá thuê lại “phi mã”?

Thứ nhất – vị trí vàng, không gian hiếm. Các tuyến phố trung tâm như Nguyễn Văn Linh hay Bạch Đằng vừa gần khu hành chính, vừa liền kề khu khách sạn – du lịch, có lượng khách qua lại khổng lồ mỗi ngày. Với các thương hiệu F&B, thời trang, ngân hàng hay spa, đây là “tọa độ vàng” giúp nhận diện thương hiệu nhanh và thu hút khách hàng trực tiếp.

Thứ hai – du lịch hồi phục mạnh. Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2024, Đà Nẵng đã đón hơn 7,4 triệu lượt khách, tăng hơn 25% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có hơn 2 triệu lượt khách quốc tế. Du lịch bùng nổ kéo theo nhu cầu mặt bằng kinh doanh tăng mạnh, đặc biệt là các khu gần bãi biển Mỹ Khê, Võ Nguyên Giáp hay trung tâm Hải Châu.

Thứ ba – khan hiếm mặt bằng lớn. Nguồn cung mặt bằng có diện tích lớn, mặt tiền rộng, chỗ đậu xe thuận tiện đang rất ít. Nhiều chủ nhà biết rõ “đất vàng” không có nhiều nên sẵn sàng giữ giá cao, chờ khách thuê có thương hiệu lớn như Highlands, The Coffee House, hay chuỗi bán lẻ quốc tế.

 Người thuê “đuối sức”, chủ nhà vẫn chờ giá cao

Mức giá vượt 100 triệu đồng/tháng rõ ràng không dành cho tất cả. Các hộ kinh doanh nhỏ, quán ăn địa phương hoặc thương hiệu mới gần như không đủ khả năng chi trả. Chị Thu Hằng (chủ quán cà phê trên đường Nguyễn Văn Linh) chia sẻ: “Năm ngoái thuê có 65 triệu/tháng, nay chủ đòi tăng lên 95 triệu. Nếu không ký lại, họ sẵn sàng cho người khác thuê ngay. Nhưng doanh thu thì đâu phải lúc nào cũng tăng kịp!”

Nhiều hộ kinh doanh lẻ đã phải rời khu trung tâm để tìm mặt bằng rẻ hơn ở các tuyến 2/9, Lê Duẩn, Nguyễn Hữu Thọ, dù lượng khách có thể giảm 30–40%. Trong khi đó, những thương hiệu lớn hoặc chuỗi hệ thống lại sẵn sàng trả cao để chiếm “đất đẹp”, coi đó là khoản đầu tư cho hình ảnh thương hiệu.

Giá thuê cao giúp chủ mặt bằng thu về lợi nhuận đáng kể – thậm chí chỉ trong 1–2 năm có thể thu hồi phần lớn vốn đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, thị trường cũng tiềm ẩn rủi ro nếu giá vượt xa khả năng sinh lời thực tế của người thuê. Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu tốc độ tăng giá thuê không đi cùng sức mua, thị trường có thể xuất hiện làn sóng trả lại mặt bằng, tương tự như đã từng xảy ra tại TP.HCM và Hà Nội giai đoạn 2022–2023.

Hiện một số khu phố ở Đà Nẵng đã bắt đầu xuất hiện tình trạng “mặt bằng treo bảng thuê dài hạn” – dấu hiệu cảnh báo cho giai đoạn giá tăng nóng vượt khả năng hấp thụ.

Chuyên gia khuyến nghị: “Đừng chạy theo đám đông, hãy tính bằng lợi nhuận ròng”

Ông Trần Minh Quang – chuyên gia thị trường bán lẻ nhận định: “Nhiều người thuê bị cuốn vào tâm lý ‘phải có mặt bằng trung tâm mới kinh doanh được’. Nhưng nếu chi phí thuê chiếm quá 30% doanh thu dự kiến, thì đó là rủi ro rất lớn. Tốt hơn nên chọn vị trí phù hợp mô hình và tệp khách hàng.” Ngoài ra, các chuyên gia cũng lưu ý người thuê nên thương lượng hợp đồng linh hoạt, ví dụ cam kết thuê dài hạn nhưng chia nhỏ giá thuê theo giai đoạn, hoặc đề nghị miễn phí 1–2 tháng đầu để set-up.

Giá thuê mặt bằng tại Đà Nẵng vượt 100 triệu đồng/tháng là thực tế phản ánh sức bật kinh tế và tiềm năng du lịch của thành phố. Tuy nhiên, đằng sau những con số “chói sáng” đó là áp lực không nhỏ với doanh nghiệp nhỏ, hộ kinh doanh lẻ – những người đang phải xoay xở để tồn tại trong môi trường chi phí leo thang. Khi cơn sốt giá vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, giới đầu tư và người thuê cần tỉnh táo: vị trí đẹp không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với lợi nhuận cao. Trong thị trường biến động, người tính đường dài, hiểu khách hàng và tối ưu chi phí mới là người trụ vững.