Pháp lý khai thông, tín dụng bất động sản vào guồng tăng tốc

Bốn nghị quyết lớn của Bộ Chính trị được ví như “bộ tứ trụ cột” đang mở ra một chương phát triển mới cho kinh tế Việt Nam. Trong đó, Nghị quyết 68/NQ-TW về phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 66/NQ-TW về hoàn thiện thể chế pháp luật được nhận định có tác động trực tiếp đến bất động sản. Việc hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ, minh bạch và tạo không gian phát triển cho khu vực tư nhân đang giúp khơi thông nguồn lực xã hội, đồng thời củng cố niềm tin của thị trường.

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 6-2025, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 17,15 triệu tỉ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024. Riêng dư nợ bất động sản khoảng 3,17 triệu tỉ đồng, chiếm 18,5% tổng dư nợ. Đáng chú ý, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,65 triệu tỉ đồng, chiếm 52% tổng tín dụng lĩnh vực này, tăng 12,8% so với cuối năm trước, mức tăng cao hơn tốc độ chung của toàn nền kinh tế.

Ở kênh trái phiếu doanh nghiệp, giá trị phát hành mới đạt hơn 230.000 tỉ đồng, tương đương gần 14,9% phần tín dụng tăng thêm toàn hệ thống (khoảng 1,54 triệu tỉ đồng). Trong đó, nhóm bất động sản đóng góp khoảng 41.000 tỉ đồng, chiếm 22% mức tăng tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản.

Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận dấu hiệu khởi sắc. Cả nước có 37.918 sản phẩm nhà ở thương mại được giao dịch thành công, tăng mạnh so với 25.611 sản phẩm cùng kỳ năm ngoái. Số căn hộ đủ điều kiện mở bán đạt 38.962, cao hơn nhiều so với 29.130 căn của cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc nhà ở xã hội, có thêm 2 dự án được phê duyệt, với 7.782 căn hộ đủ điều kiện giao dịch tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Những con số này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sôi động hơn, nhiều dự án chuẩn bị mở bán, tạo động lực tăng nguồn cung trong thời gian tới. Từ đó, nhu cầu tín dụng. cả từ nhà đầu tư lẫn người mua nhà được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng.

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy dòng vốn tín dụng cho kinh doanh bất động sản đang tăng trưởng theo hướng chọn lọc, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong đó, khu vực đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, đồng thời ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất. Tính đến cuối quý 2-2025, dư nợ tín dụng của nhóm này đạt khoảng 519.000 tỉ đồng, tăng tới 29% so với đầu năm.

Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện và môi trường vĩ mô dần ổn định, tín dụng bất động sản được kỳ vọng tiếp tục là một trong những điểm sáng của hệ thống ngân hàng trong nửa cuối năm 2025.

Nhóm dự án văn phòng cho thuê và bất động sản kinh doanh khác cũng có tín hiệu phục hồi rõ nét, với mức tăng trưởng tín dụng lần lượt đạt 11,3% và 12,4%, cao hơn mức bình quân chung của toàn nền kinh tế. Điều này phản ánh nhu cầu thuê thương mại tại các đô thị lớn đang dần khởi sắc trở lại.

Tuy nhiên, không phải phân khúc nào cũng tăng trưởng tích cực. Tín dụng cho lĩnh vực nhà hàng - khách sạn tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng âm, cho thấy sự thận trọng của nhà đầu tư. Kênh bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, vốn từng là nguồn vốn quan trọng cho chủ đầu tư – cũng đang giảm, khi ngân hàng ngày càng siết chặt với các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Đáng chú ý, tín dụng bất động sản khu công nghiệp vốn thường duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định, kỳ này chỉ tăng 5,9%. Nguyên nhân chính đến từ sự gián đoạn giải ngân do những biến động về chính sách thuế quan từ Mỹ, gây ảnh hưởng tới tiến độ phát triển các dự án mới.

Báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy mặt bằng lãi suất cho vay duy trì đà giảm trong 6 tháng đầu năm 2025. Lãi suất bình quân đối với các khoản vay phát sinh mới tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng 6,3%/năm, giảm 0,6 điểm phần trăm so với cuối năm 2024.

Đối với lĩnh vực bất động sản, lãi suất cho vay thương mại phổ biến ở mức 8–9%/năm, trong khi lãi suất vay mua nhà ở xã hội được ưu đãi chỉ từ 6–7%/năm. Đặc biệt, NHNN vừa ban hành văn bản 5312/NHNN-CSTT và 5313/NHNN-CSTT (ngày 24-6-2025) áp dụng mức lãi suất ưu đãi cho khách hàng dưới 35 tuổi vay mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, trong thời gian từ 1-7 đến 31-12-2025. Theo đó, lãi suất giảm thêm 1–2% tùy kỳ hạn, đưa mức áp dụng thực tế xuống còn 5,9–6,4%/năm.

Mặt bằng lãi suất thấp đang tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà, nhất là nhóm khách hàng trẻ, giúp nhu cầu thực gia tăng sau thời gian trầm lắng. Ở phía cung, chi phí vay giảm hỗ trợ các chủ đầu tư tái khởi động hoặc đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, từ đó kéo theo nhu cầu tín dụng tăng trưởng.

Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng đồng bộ và môi trường vĩ mô ổn định, tín dụng bất động sản tiếp tục được kỳ vọng là một trong những điểm sáng của hệ thống ngân hàng trong nửa cuối năm 2025.