Chỉ đạo siết chặt và sửa luật
Trước thực trạng này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg, yêu cầu các bộ, ngành và địa phương khẩn trương rà soát hoạt động đấu giá đất, đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; đồng thời xử lý nghiêm hành vi vi phạm nhằm chặn đứng tình trạng trục lợi, gây rối loạn thị trường.
Cuối tháng 8/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đã đề xuất sửa đổi nhiều quy định pháp lý trong Luật Đất đai 2024, tập trung vào việc xác định giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo cơ quan này, các quy định hiện hành còn chồng chéo với Luật Đấu giá tài sản, thủ tục kéo dài, thiếu linh hoạt, làm giảm sức hút với nhà đầu tư. Đáng chú ý, mức tiền đặt cọc trước 20% giá khởi điểm được cho là quá thấp, không đủ ràng buộc trong khi bảng giá đất lại chưa phản ánh đúng giá thị trường. Đây chính là kẽ hở dẫn đến tình trạng thổi giá, bỏ cọc hoặc thông đồng dìm giá.
Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang cơ chế bảng giá sát thị trường, nhưng khi triển khai thực tế, nhiều địa phương ghi nhận giá đất tăng 1,5–2,7 lần, kéo theo giá nhà ở và bất động sản ngày càng đắt đỏ, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Đề xuất nâng cọc, tăng chế tài
Để xử lý, Bộ Tư pháp vừa trình Chính phủ Dự thảo Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn trong đấu giá quyền sử dụng đất và xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng. Điểm đáng chú ý là đề xuất nâng mức tiền đặt cọc từ 5–20% hiện nay lên 10–50% giá khởi điểm; đồng thời bổ sung chế tài với cá nhân bỏ cọc, như cấm tham gia đấu giá trong vòng 6 tháng đến 5 năm và phải bồi hoàn chi phí tổ chức.
Ngoài ra, Bộ Tư pháp cũng kiến nghị giao Bộ Công an vận hành Sàn đấu giá trực tuyến, trong khi Cổng Đấu giá tài sản sẽ do Bộ Tư pháp quản lý, nhằm tránh tình trạng chồng chéo thẩm quyền.
Đối với mảng công chứng, dự thảo đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng tập trung toàn quốc, thay thế mô hình phân tán hiện có ở 34 địa phương. Đây được xem là bước đi quan trọng để minh bạch hóa giao dịch, ngăn ngừa gian lận và rủi ro pháp lý.
Chuyên gia đề xuất cơ chế hai tầng giá đất
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Vietjac, trình tự đấu giá và đấu thầu hiện còn nhiều chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản và Luật Đấu thầu. Đặc biệt, phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể đang gặp khó khăn, bởi dữ liệu biến động liên tục trong khi cách tính vẫn dựa nhiều vào giá quá khứ, khiến giá đất thường “đi sau” thị trường.
Ông Tuấn đề xuất khi sửa luật, nên phân thành hai tầng giá đất:
Tầng sơ cấp: Giá Nhà nước ấn định khi giao đất, dựa trên bảng giá địa phương và hệ số điều chỉnh.
Tầng thứ cấp: Giá chuyển nhượng tự do giữa người dân và doanh nghiệp.
Cách tiếp cận này sẽ giúp giảm áp lực giá ở khâu giao đất ban đầu, tạo sự minh bạch, dễ dự đoán cho doanh nghiệp, đồng thời hỗ trợ thu hút đầu tư.
Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, cũng cho rằng hiện nay nhiều địa phương khó áp dụng chuẩn các phương pháp định giá do thiếu dữ liệu, buộc phải “nội suy” từ đất ở sang đất sản xuất – thương mại. Vì vậy, cần có quy định rõ ràng phân loại trường hợp áp dụng bảng giá đất và trường hợp áp dụng giá cụ thể, nhất là khi xác định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất để tránh thất thu ngân sách và ngăn chặn hỗn loạn thị trường.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề nghị giữ lại quy định về giá khởi điểm và thời điểm xác định giá đất. Theo đó, giá khởi điểm cần được xác định tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá; còn trong đấu thầu dự án có sử dụng đất, thời điểm định giá phải căn cứ vào khi phê duyệt hồ sơ mời thầu. Điều này sẽ đảm bảo công bằng, minh bạch cho nhà đầu tư, tránh tình trạng thay đổi giá đất giữa chừng gây phát sinh chi phí sau khi trúng thầu.
Việc siết chặt hoạt động đấu giá đất, nâng mức đặt cọc và bổ sung chế tài xử phạt được kỳ vọng sẽ ngăn chặn tình trạng thổi giá, bỏ cọc, đồng thời làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Kết hợp cùng cơ chế dữ liệu công chứng thống nhất và định giá minh bạch, đây sẽ là nền tảng để thị trường phát triển ổn định, bền vững, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người dân.
