Dù các quy định mới có xu hướng siết chặt hơn với bất động sản thương mại, song giới chuyên gia cho rằng điều này sẽ không tạo ra cú sốc thanh khoản cho thị trường, mà ngược lại còn giúp tín dụng chảy đúng hướng, hạn chế rủi ro bong bóng giá.
Theo Thông tư 14, hệ số rủi ro được điều chỉnh theo hướng ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất, nông nghiệp, nông thôn và doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs). Cụ thể, hệ số rủi ro cho lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn giảm từ 100% xuống còn 50%; đối với SMEs giảm từ 90% xuống còn 85%. Với các khoản vay mua nhà ở xã hội, nếu tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp (LTV) dưới 40%, hệ số rủi ro chỉ ở mức 20%. Ngay cả khi LTV cao hơn, hệ số rủi ro cũng chỉ dao động từ 35% đến tối đa 50%, thấp hơn nhiều so với mức áp cho bất động sản thương mại.
Ở chiều ngược lại, bất động sản thương mại sẽ phải đối mặt với quy định khắt khe hơn. Các khoản vay thuộc phân khúc này có thể bị áp hệ số rủi ro tới 150% nếu không đáp ứng đủ ba điều kiện: tài sản thế chấp đã hoàn thiện và có thể chuyển nhượng; giấy tờ sở hữu hợp pháp, không vướng tranh chấp; và giá trị định giá của tài sản bảo đảm luôn ngang bằng hoặc cao hơn khoản vay. Như vậy, dòng vốn vào bất động sản thương mại chỉ được ưu tiên cho những dự án minh bạch pháp lý, có tài sản đảm bảo rõ ràng và giá trị thực.
Đánh giá về những thay đổi này, TS Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) – cho rằng đây là bước đi hợp lý, phản ánh định hướng điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Theo ông, việc điều chỉnh hệ số rủi ro không phải là siết tín dụng, mà là công cụ kỹ thuật mềm mại, giúp ngân hàng tự cân đối dòng vốn theo chiến lược kinh doanh. Mục tiêu là nắn chỉnh tín dụng sang những lĩnh vực sản xuất, xã hội cần khuyến khích, đồng thời hạn chế sự phụ thuộc vào bất động sản thương mại – phân khúc vốn tăng trưởng nóng và tiềm ẩn rủi ro.
Một vấn đề được dư luận quan tâm là liệu việc nâng hệ số rủi ro có khiến bất động sản thương mại đối mặt nguy cơ mất thanh khoản. Theo phân tích của TS Lượng, nỗi lo này là chưa có cơ sở. Ông chỉ ra rằng, thứ nhất, chính sách bao giờ cũng có độ trễ, nên tác động ngắn hạn lên dòng vốn sẽ không quá lớn. Thứ hai, thanh khoản toàn hệ thống ngân hàng hiện vẫn dồi dào, lãi suất duy trì ở mức thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho vay vốn. Thứ ba, lợi nhuận từ bất động sản thương mại đủ lớn để nhà đầu tư chấp nhận chi phí tín dụng cao hơn. Thứ tư, trong bối cảnh đồng VND mất giá so với ngoại tệ mạnh, tâm lý nắm giữ bất động sản như một kênh bảo toàn tài sản ngày càng rõ rệt, thúc đẩy nhà đầu tư sẵn sàng bỏ thêm vốn.
TS Lượng nhấn mạnh, nếu để tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào phân khúc thương mại, nguy cơ bong bóng giá là rất rõ. Việc điều chỉnh chính sách lần này nhằm “ghìm cương” thị trường, ngăn ngừa tình trạng đầu cơ đẩy giá lên cao, gây rủi ro hệ thống. Ông cũng lưu ý rằng giá bất động sản thương mại hiện không phản ánh hoàn toàn cung – cầu thực, mà còn chịu tác động từ hiện tượng bơm thổi giá, đầu cơ ngắn hạn. Vì vậy, biện pháp kiểm soát tín dụng là cần thiết để hạ nhiệt.
Mặt khác, ông Lượng cho rằng để Thông tư 14 phát huy hiệu quả, việc giảm hệ số rủi ro cho vay nhà ở xã hội cần đi kèm với tăng cung thực tế. Nếu không, người dân vẫn không có thêm lựa chọn ngoài việc mua nhà thương mại, nơi chi phí vay vốn cao hơn, dẫn tới áp lực tài chính lớn. Điều này đặt ra yêu cầu song song: vừa nắn dòng tín dụng, vừa thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, đảm bảo mục tiêu an sinh và cân bằng thị trường.
Có thể thấy, Thông tư 14 không phải biện pháp “siết chặt” bất động sản, mà là sự tái cấu trúc luồng tín dụng. Thay vì để vốn tiếp tục đổ dồn vào bất động sản thương mại, chính sách hướng dòng tiền về khu vực sản xuất, SMEs, nông nghiệp và nhà ở xã hội. Nhờ vậy, rủi ro bong bóng giá được kiểm soát, đồng thời vẫn đảm bảo sự ổn định thanh khoản cho thị trường.
