Việt Nam đang đối mặt với tỷ suất sinh thấp chưa từng có trong lịch sử, và xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục giảm sâu trong những năm tới. Đây không chỉ là một tín hiệu cảnh báo về kinh tế – xã hội, mà còn là yếu tố âm thầm tái định hình thị trường bất động sản, buộc cả giới đầu tư và cơ quan quản lý phải điều chỉnh chiến lược.
Người trẻ “ngại cưới, lười sinh”
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu tại Việt Nam đã tăng từ 24,1 tuổi (1999) lên 27,2 tuổi (2024). Tỷ suất sinh năm 2024 giảm một nửa so với năm 1989, chỉ còn 1,91 con/phụ nữ – mức thấp nhất từ trước tới nay. Đáng lo ngại, tốc độ giảm đang tăng nhanh trong hai năm gần đây.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, tỷ suất sinh đã tiến sát ngưỡng “sinh thấp nghiêm trọng” (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp Quốc.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, một nguyên nhân hàng đầu là chi phí sinh hoạt, đặc biệt là giá nhà tăng nhanh vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người trẻ. Khi giá nhà liên tục lập đỉnh mới, việc sở hữu nhà trở thành gánh nặng, khiến nhiều người trì hoãn kết hôn và sinh con.
Tác động lâu dài tới thị trường bất động sản
Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc giới trẻ ít lập gia đình trước mắt chưa gây biến động lớn, nhưng về dài hạn sẽ kéo theo hàng loạt hệ lụy: lực cầu mua nhà ở mới suy giảm, tốc độ hình thành hộ gia đình chậm lại, và cấu trúc nhu cầu thị trường thay đổi mạnh mẽ.
Khi dân số bước vào giai đoạn già hóa nhanh, phân khúc nhà ở truyền thống – vốn phụ thuộc vào nhu cầu của các gia đình trẻ – sẽ chịu áp lực giảm tốc. Ngược lại, nhu cầu với căn hộ nhỏ, nhà ở cho người độc thân, mô hình co-living, hoặc nhà tích hợp dịch vụ chăm sóc người cao tuổi sẽ gia tăng. Nếu không kịp thời điều chỉnh, thị trường có thể dư cung ở một số phân khúc, đồng thời thiếu hụt ở phân khúc mới nổi.
Các chuyên gia đề xuất Nhà nước cần kiểm soát giá nhà, hỗ trợ nhóm mua nhà lần đầu, phát triển mạnh quỹ nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý để giảm gánh nặng tài chính cho giới trẻ. Đồng thời, cần khuyến khích phát triển đô thị đa chức năng, tạo môi trường sống thuận lợi, nơi cư dân vừa làm việc, giải trí vừa nuôi dạy con cái với chi phí hợp lý, từ đó thay đổi tâm lý “ngại cưới, lười sinh”.
Kịch bản 10 – 20 năm tới
Theo dự báo của các chuyên gia dân số, nếu không có giải pháp mạnh, đến năm 2045, Việt Nam sẽ chính thức bước sâu vào giai đoạn dân số già, khi người trên 60 tuổi chiếm hơn 25% dân số. Nếu giữ mô hình phát triển truyền thống, dựa vào nhu cầu của các gia đình trẻ, thị trường có nguy cơ dư cung phân khúc trung – cao cấp, trong khi lực cầu thực sự lại giảm. Cấu trúc sản phẩm dịch chuyển, nhu cầu với nhà ở cho người độc thân, căn hộ nhỏ, hoặc tích hợp dịch vụ y tế – chăm sóc sẽ tăng mạnh. Đô thị vệ tinh bùng nổ, nhất là khi giá nhà trung tâm tăng cao và hạ tầng giao thông kết nối tốt, tạo cơ hội cho các khu vực có giá hợp lý và môi trường sống tốt.
Trước viễn cảnh này, các nhà đầu tư buộc phải thay đổi tư duy, không còn phụ thuộc hoàn toàn vào tăng trưởng dân số và tỷ lệ kết hôn. Việc đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của người độc thân, gia đình trẻ chưa sinh con, và hướng tới “nền kinh tế bạc” – phát triển khu đô thị tích hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe cho người cao tuổi – sẽ là chiến lược quan trọng.
Song song đó, đón đầu xu hướng dịch chuyển dân cư về các đô thị vệ tinh, kết hợp hợp tác công – tư (PPP) trong các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý, sẽ vừa đáp ứng nhu cầu thực vừa giúp doanh nghiệp tận dụng ưu đãi chính sách, đảm bảo tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản trong 20 năm tới.
