Theo các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (BĐS), việc triển khai một dự án đòi hỏi chủ đầu tư phải gánh hàng loạt chi phí, từ tiền đất, xây dựng đến quảng cáo, bán hàng và quản lý vận hành. Chỉ cần biến động ở một khâu, lợi nhuận sau cùng đã có thể thay đổi đáng kể, thậm chí bị bào mòn nếu dự án chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý. Dù giá bán cao, biên lợi nhuận gộp phổ biến chỉ ở mức 30-50%, và lợi nhuận ròng sau khi trừ chi phí có thể chỉ còn 5-6%/năm, phụ thuộc lớn vào quy mô dự án và khả năng kiểm soát rủi ro.
CEO một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án chung cư và nhà thấp tầng tại miền Bắc chia sẻ với Tri Thức - Znews rằng, khi lập kế hoạch phát triển dự án, doanh nghiệp thường đặt mục tiêu lợi nhuận trước, sau đó mới cân đối các khoản đầu vào để đảm bảo tính khả thi. Trong cơ cấu giá thành hiện nay, chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất là giá đất, thường chiếm 50-60%, thậm chí lên tới 70% nếu dự án được mua lại từ thị trường thứ cấp qua hình thức M&A hoặc chuyển nhượng.
Khoản tiền đất này phải được thanh toán đầy đủ ngay từ đầu, buộc doanh nghiệp phải sử dụng vốn tự có (tiền "thịt") kết hợp với vay ngân hàng, đồng thời chấp nhận trả lãi ngay cả khi dự án chưa khởi động. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng và làm hạ tầng hiện chiếm khoảng 25% giá thành, trong khi các khoản khác như quảng cáo, bán hàng và quản lý vận hành chiếm phần còn lại.
Vị CEO nhấn mạnh rằng, trước năm 2020, một số dự án còn có thể đạt mục tiêu lợi nhuận 100-150% nhờ giá đất rẻ và chi phí đầu vào thấp hơn. Tuy nhiên, hiện nay, biên lợi nhuận gộp phổ biến chỉ ở mức 30-50%, với số ít dự án đạt 50% do chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, tăng mạnh. Quỹ đất rẻ gần như không còn, chi phí xây dựng khó giảm do giá nguyên vật liệu leo thang, nên cách duy nhất để tăng lợi nhuận là đàm phán lãi vay thấp, tiết giảm chi phí bán hàng và đẩy nhanh tiến độ dự án. Nếu tiến độ chậm trễ, lãi vay và chi phí bán hàng có thể bào mòn toàn bộ lợi nhuận, thậm chí dẫn đến lỗ. Ví dụ, một dự án kéo dài thêm 1-2 năm có thể phát sinh hàng chục tỷ đồng chi phí lãi vay và marketing, tạo áp lực tài chính lớn cho chủ đầu tư.
Đại diện một chủ đầu tư khác cũng nhấn mạnh vai trò quyết định của tiến độ triển khai dự án. Nếu hoàn thành đúng hạn, các loại chi phí sẽ được giữ trong tầm kiểm soát, đảm bảo lợi nhuận như kế hoạch. Ngược lại, chỉ cần chậm một vài năm do vướng pháp lý hoặc thủ tục hành chính, lãi vay, chi phí marketing, tiền thuê quản lý xây dựng và các khoản khác có thể phát sinh hàng chục tỷ đồng, làm giảm đáng kể hiệu quả kinh tế của dự án. Hiện nay, giá nhà tăng cao không chỉ do chi phí đất và nguyên vật liệu mà còn từ các khoản đầu tư vào hạ tầng và tiện ích. Chủ đầu tư ngày càng chi mạnh tay để tạo lợi thế cạnh tranh, như xây dựng trường học, bệnh viện, công viên và trung tâm thương mại trong dự án, nhằm thu hút người mua và nâng giá bán.
Mặc dù tỷ suất lợi nhuận không cao, nhưng với quy mô doanh thu mỗi dự án lên tới hàng nghìn tỷ đồng, số lợi nhuận thực thu của chủ đầu tư vẫn đáng kể. Ví dụ, một dự án chung cư cao cấp với hàng trăm căn hộ bán giá trên 100 triệu đồng/m² có thể mang về doanh thu nghìn tỷ, giúp lợi nhuận tuyệt đối lớn dù biên lợi nhuận ròng chỉ ở mức 15-20%. Tuy nhiên, để đạt được con số này, dự án phải bán hết hàng và không tồn kho, vì hàng tồn sẽ làm giảm thanh khoản và tăng chi phí lưu kho.
Ông H.T, một chuyên gia trong lĩnh vực phát triển dự án chung cư, phân tích rằng cơ cấu chi phí BĐS hiện nay đã thay đổi đáng kể so với trước đây. Giá đất chiếm khoảng 30% doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng ở mức 26%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn chi phí nghiên cứu, pháp lý, chăm sóc khách hàng, quản lý chung và dự phòng khoảng 5%. Nếu bán hết hàng, lợi nhuận gộp có thể đạt 32%, tương đương 10% mỗi năm nếu dự án triển khai trong vòng 3 năm. Tuy nhiên, sau khi trừ lãi vay, lợi nhuận thực tế chỉ còn khoảng 15-20% cho toàn bộ dự án, và tiếp tục giảm xuống 5%/năm sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
Ông H.T nhấn mạnh rằng khoản lợi nhuận này chỉ đạt được khi toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ; nếu tồn kho nhiều, doanh nghiệp có thể không có lời hoặc thậm chí lỗ. Trong trường hợp dự án bị đình trệ vì pháp lý, toàn bộ lợi nhuận có thể bị xóa sạch, dẫn đến tình trạng nhiều dự án "đắp chiếu" nhiều năm phải tăng giá bán khi được gỡ vướng để bù đắp chi phí phát sinh. "Trên lý thuyết, tỷ suất lợi nhuận ròng 32% nghe có vẻ lớn, nhưng chia đều cho 3 năm thì còn khoảng 10% mỗi năm. Sau khi trừ lãi vay, lợi nhuận ròng thực tế chỉ còn 5-6%/năm. Nếu dự án vướng pháp lý và kéo dài đến 5-6 năm, chủ đầu tư coi như làm không công", vị này phân tích.
So với trước đây, giá bán căn hộ đã cao hơn nhưng lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển dự án hầu như không thay đổi. Mọi chi phí phát sinh đều được cộng dồn vào giá bán, khiến nhiều người lầm tưởng chủ đầu tư thu về lợi nhuận lớn, nhưng thực tế tỷ suất lợi nhuận vẫn rất mỏng. Nếu tính theo năm, mức lợi nhuận chỉ vài phần trăm, song nhờ quy mô dự án lên tới hàng nghìn tỷ đồng, số tiền tuyệt đối vẫn đáng kể. Phó chủ tịch một công ty bất động sản cũng chia sẻ góc nhìn tương tự, cho rằng biên lợi nhuận mỗi năm có thể chỉ vài phần trăm, nhưng với quy mô lớn, số tiền thu về vẫn rất lớn.
Chưa kể, ngoài khoản chênh lệch từ căn hộ, nhiều doanh nghiệp còn tính cả nguồn thu từ khối đế thương mại như phần lợi nhuận dài hạn. Nhờ đó, bức tranh tài chính của dự án không chỉ dừng ở con số chi phí hay doanh thu, mà còn bao gồm dòng tiền tương lai từ cho thuê hoặc khai thác thương mại. Chính yếu tố này giúp BĐS vẫn đủ hấp dẫn với các tập đoàn lớn, dù biên lợi nhuận ròng phổ biến chỉ dưới 10% mỗi năm. Tuy nhiên, để duy trì lợi nhuận, chủ đầu tư cần tập trung vào các dự án có vị trí đắc địa, pháp lý rõ ràng và khả năng bán hàng nhanh, tránh rủi ro tồn kho và kéo dài thời gian triển khai.
