Trước hết, cần phân biệt rõ hai giai đoạn giao dịch:
Hợp đồng đặt cọc hoặc hứa mua bán: nếu người mua chưa thanh toán phần tiền chính mà mới dừng ở giai đoạn đặt cọc, bạn hoàn toàn có quyền hủy giao dịch và giữ tiền cọc (hoặc yêu cầu bồi thường tương ứng nếu bên kia vi phạm).
Hợp đồng mua bán công chứng (đã ký chính thức): đây là văn bản có giá trị pháp lý cao, ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa hai bên. Khi hợp đồng đã công chứng, người bán không thể tự ý hủy trừ khi có căn cứ hợp pháp về vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán của người mua.
Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghĩa vụ cơ bản, cụ thể trong trường hợp này là không thanh toán đủ tiền trong thời hạn đã cam kết. Tuy nhiên, người bán phải chứng minh được vi phạm, đồng thời phải gửi thông báo bằng văn bản cho người mua về việc chấm dứt hợp đồng. Nếu người mua không khắc phục trong thời gian hợp lý (thường 10–15 ngày), bạn có thể khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, đòi lại quyền sở hữu, hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Điều quan trọng là phải xem tài sản đã được sang tên hay chưa:
Nếu chưa sang tên sổ đỏ, người bán vẫn là chủ sở hữu hợp pháp. Trong trường hợp người mua chậm thanh toán quá hạn, người bán có quyền đơn phương hủy hợp đồng, thu hồi nhà và hoàn trả phần tiền đã nhận (nếu có thỏa thuận).
Nếu đã sang tên cho người mua, việc hủy hợp đồng trở nên phức tạp hơn. Khi đó, người bán không còn là chủ sở hữu, nên muốn hủy hợp đồng phải khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, đồng thời đề nghị hủy đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
Tòa án sẽ xem xét các yếu tố:
Người mua thanh toán được bao nhiêu phần trăm giá trị hợp đồng;
Thời hạn và hình thức thanh toán được ghi trong hợp đồng;
Hai bên có gia hạn, thỏa thuận bổ sung hay chưa;
Hậu quả thực tế gây thiệt hại cho bên bán.
Nếu chứng minh được người mua vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán (ví dụ mới trả 30% nhưng chiếm giữ nhà, không trả tiếp), tòa có thể chấp nhận hủy hợp đồng, buộc người mua trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại.
Một lưu ý quan trọng: không được tự ý lấy lại nhà hoặc đổi khóa khi người mua đang chiếm hữu, vì hành vi đó có thể bị xem là xâm phạm chỗ ở, chiếm đoạt tài sản. Thay vào đó, bạn nên làm việc bằng văn bản, lập vi bằng xác nhận hành vi vi phạm của người mua, rồi nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất để được bảo vệ quyền lợi.
Để hạn chế rủi ro trong các giao dịch sau này, bên bán nên:
Ghi rõ lộ trình thanh toán và điều kiện hủy hợp đồng ngay từ đầu (ví dụ: “Nếu bên mua không thanh toán đủ trong 30 ngày kể từ ngày ký, hợp đồng tự động vô hiệu”).
Giữ lại toàn bộ giấy tờ gốc (bản chính sổ đỏ, chìa khóa, hồ sơ bàn giao) cho đến khi người mua thanh toán đủ.
Có thể yêu cầu công chứng viên ghi chú điều khoản bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng (chỉ chuyển quyền khi thanh toán 100%).
Tóm lại, nếu người mua chưa thanh toán đủ tiền, người bán hoàn toàn có quyền yêu cầu hủy hợp đồng, nhưng việc này cần tuân thủ đúng quy trình pháp lý: thông báo vi phạm – lập chứng cứ – hòa giải hoặc khởi kiện. Chỉ khi có phán quyết của tòa án hoặc văn bản thỏa thuận hủy công chứng hợp pháp, việc hủy hợp đồng mới có giá trị và giúp người bán lấy lại quyền sở hữu mà không bị xem là vi phạm dân sự.
