Theo Dữ liệu dân cư quốc gia, cả nước hiện có khoảng 16,1 triệu người cao tuổi, chiếm hơn 16% dân số. Dự báo đến năm 2038, cứ năm người dân thì có một người trên 60 tuổi. Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) cũng cho rằng đến năm 2050, tỷ lệ này sẽ vượt 25%. Đây vừa là thách thức an sinh lớn, vừa là cơ hội cho bất động sản dưỡng lão – lĩnh vực được ví như “mỏ vàng” đang bị thị trường ngó lơ.
Các chuyên gia nhận định dịch vụ chăm sóc người già chắc chắn sẽ trở thành lĩnh vực buộc phải phát triển trong tương lai. Nếu được đầu tư bài bản, mô hình này không chỉ đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội mà còn trở thành mảnh đất màu mỡ của ngành bất động sản và dịch vụ. Đặc biệt, mô hình nhà dưỡng lão bán trú – nơi người cao tuổi được chăm sóc ban ngày, buổi tối trở về nhà – được đánh giá phù hợp với đặc trưng văn hóa Á Đông, nơi giá trị gia đình và gắn kết thế hệ vẫn rất quan trọng.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam hiện nay vẫn còn sơ khai. Theo thống kê của Viện Đánh giá và Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cả nước chỉ có vài chục cơ sở công lập và tư nhân chăm sóc người cao tuổi, chủ yếu dừng ở mức cung cấp dịch vụ cơ bản, chưa đáp ứng được yêu cầu đa dạng từ chăm sóc y tế, dinh dưỡng, phục hồi chức năng đến hoạt động cộng đồng. Riêng tại TP.HCM – đô thị lớn nhất cả nước – năm 2024 mới có 7 cơ sở công lập và 13 cơ sở ngoài công lập trợ giúp người cao tuổi. Trong đó, 6 cơ sở miễn phí nhờ nguồn hỗ trợ từ các nhà hảo tâm, còn lại là thu phí.
Một số tập đoàn lớn đã bắt đầu quan tâm đến lĩnh vực này. Vingroup hợp tác cùng Well Group (Nhật Bản) phát triển trung tâm dưỡng lão cao cấp tại Hà Nội. Sun Group công bố dự án Sun Urban City tại Hà Nam, tích hợp bệnh viện, khu dưỡng lão và không gian cộng đồng cho người già. Trần Anh Group dành hơn 20 ha đất tại Long An xây dựng viện dưỡng lão cao cấp, trong khi Novaland tại Phan Thiết và VinaLiving ở Quy Nhơn cũng công bố kế hoạch phát triển mô hình tương tự. Dù vậy, những dự án này chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, chưa đủ để tạo thành xu hướng rõ rệt trên thị trường.
Nguyên nhân khiến bất động sản dưỡng lão chưa bùng nổ nằm ở hàng loạt rào cản. Thứ nhất là bài toán pháp lý và thủ tục chưa rõ ràng, khiến doanh nghiệp e ngại rủi ro. Việt Nam hiện chưa có viện dưỡng lão cao cấp nào hoạt động hoàn toàn theo mô hình bất động sản, nên quy định còn thiếu đồng bộ. Thứ hai là yêu cầu vốn đầu tư lớn, quỹ đất rộng, thời gian thu hồi lâu, trong khi lợi nhuận thấp hơn hẳn so với nhà ở thương mại. Ngoài ra, mô hình này còn đòi hỏi đội ngũ vận hành có chuyên môn sâu về y tế, tâm lý và công tác xã hội – yếu tố mà nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa sẵn sàng đảm nhận.
Một rào cản quan trọng khác là khoảng cách giữa thu nhập và chi phí. Theo Bảo hiểm xã hội Việt Nam, đến cuối năm 2024, lương hưu bình quân chỉ khoảng 6,2 triệu đồng/tháng, tính cả lực lượng vũ trang mới đạt gần 7 triệu đồng. Trong khi đó, chi phí cho một suất dưỡng lão cơ bản ở đô thị lớn đã từ 10 triệu đồng/tháng, gói nâng cao dao động 16–22 triệu đồng. Mức này tương đương, thậm chí cao hơn chi phí thuê căn hộ tại trung tâm TP.HCM, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người. Với nhóm không có lương hưu, chỉ sống nhờ trợ cấp xã hội vài trăm nghìn đồng, dịch vụ dưỡng lão gần như ngoài tầm với.
Theo VARS IRE, tốc độ tăng chi phí dịch vụ dưỡng lão đang nhanh hơn mức tăng lương hưu: lương hưu tăng 5–7%/năm, nhưng chi phí chăm sóc tăng 10–15%/năm. Tại nhiều quốc gia phát triển, phần lớn chi phí được Nhà nước hoặc bảo hiểm y tế chi trả. Ngược lại, ở Việt Nam, gánh nặng này chủ yếu đặt lên vai gia đình, khiến không ít dự án lo ngại khó đạt tỷ lệ lấp đầy, từ đó giảm sức hấp dẫn với nhà đầu tư.
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, cho rằng hệ thống chính sách, cơ chế và luật pháp cho bất động sản dưỡng lão còn thiếu đồng bộ. “Bất động sản dưỡng lão vừa phải đảm bảo mục tiêu an sinh, vừa cần có lợi nhuận để duy trì. Nếu không, sẽ lặp lại bài toán bế tắc như nhà ở xã hội trước đây,” bà nhấn mạnh. Cùng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng, khi chưa có cơ chế phù hợp, nhà dưỡng lão khó thể sinh lợi cao như nhà ở thương mại. Tuy nhiên, già hóa dân số là xu hướng tất yếu, và đây chính là cơ hội lớn cho những doanh nghiệp biết “đi tắt đón đầu”.
Để giải quyết bài toán cung – cầu, nhiều chuyên gia đề xuất thay vì tập trung vào các dự án quy mô lớn, cần phát triển mô hình nhà dưỡng lão bán trú vừa và nhỏ, đặt gần khu dân cư đông đúc, thuận tiện di chuyển. Các trung tâm nên cung cấp dịch vụ cơ bản, chi phí hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu y tế, tinh thần, vừa dễ dàng tiếp cận nhóm khách hàng thu nhập trung bình. Bên cạnh đó, Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế và hoàn thiện khung pháp lý, tương tự chính sách khuyến khích nhà ở xã hội.
Tại một hội nghị gần đây, Tổng Bí thư Tô Lâm khẳng định mô hình trung tâm dưỡng lão ban ngày là hướng đi phù hợp với điều kiện Việt Nam, nhưng tiến độ triển khai vẫn còn chậm. Ông đề nghị sớm xây dựng các mô hình cụ thể và khuyến khích khu vực tư nhân tham gia, nhất là trong bối cảnh nhiều người cao tuổi hiện vẫn phải ở nhà một mình khi con cháu đi học, đi làm.
Có thể thấy, “mỏ vàng” bất động sản dưỡng lão vẫn đang ở trạng thái ngủ yên. Chỉ khi những vướng mắc về pháp lý, chi phí và lợi nhuận được tháo gỡ, lĩnh vực này mới thực sự trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư, đồng thời góp phần quan trọng trong việc xây dựng hệ thống an sinh xã hội bền vững, thích ứng với làn sóng già hóa dân số đang tăng tốc tại Việt Nam.
