Theo dữ liệu từ Dat Xanh Services – FERI, chỉ trong 3 tháng, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển dòng tiền mạnh về các tỉnh vệ tinh quanh TP.HCM, với tâm điểm là Bình Dương, Đồng Nai và Long An (cũ). Nhu cầu ở thực và đầu tư trung hạn trở thành động lực chính giúp thị trường “hồi sinh” sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Hạ tầng khu vực phía Nam đang được đẩy mạnh chưa từng có. Các dự án nằm gần tuyến Vành đai 3, metro số 2, cao tốc TP.HCM – Trung Lương hay các trục liên vùng được săn đón mạnh mẽ. Giá căn hộ sơ cấp tăng trung bình 5-7%, trong khi phân khúc nhà phố và biệt thự tăng thêm 2-5%. Một số dự án nổi bật “ăn theo hạ tầng” như The Privé, Eco Retreat, Orchard Grand ghi nhận lượng quan tâm cao nhờ vị trí kết nối thuận tiện, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng tăng giá vượt trội. Tại TP.HCM, nguồn cung nội đô vẫn khan hiếm, khiến giá các dự án trung tâm như De La Sol hay Sunwah Pearl tiếp tục tăng 10-30% mỗi năm.
Tuy nhiên, nguồn cung mới trong quý III giảm khoảng 17-20%, chỉ còn 9.257 sản phẩm, đưa tổng lượng hàng sơ cấp còn gần 21.800 căn. Nguyên nhân chủ yếu do nhiều chủ đầu tư thận trọng trong khâu pháp lý và thanh khoản, chọn lọc dự án trước khi tung ra thị trường. Dù vậy, lượng hàng tồn từ các quý trước vẫn giúp thị trường giữ được độ ổn định, tránh tình trạng khan hiếm ảo.
Sự phục hồi thể hiện rõ qua hoạt động doanh nghiệp: số lượng công ty bất động sản hoạt động tăng 96%, tổng vốn đăng ký tăng 61%, đạt gần 335 nghìn tỷ đồng. Vốn hóa các doanh nghiệp niêm yết cũng bật tăng mạnh – Vinhomes tăng 127%, Đất Xanh Group 75%, Becamex IDC 64%, CEO Group 67%, cho thấy niềm tin của giới đầu tư vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ngoài ra, thị trường ghi nhận dòng vốn FDI và M&A vào bất động sản đạt 5,2 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm. Nhiều “ông lớn” như DIC Corp, Kim Oanh Group, Bcons, Gamuda Land đẩy mạnh hợp tác và chuyển nhượng dự án, góp phần làm sôi động toàn khu vực.
Nguồn cung mới cũng được bổ sung từ loạt dự án quy mô lớn: The Privé, Sycamore Orchard Grand, Ecopark, cùng sự xuất hiện của các nhà phát triển mới như Kinera (8 dự án tổng vốn gần 5 tỷ USD), Eras Group (chuỗi dự án nghỉ dưỡng tại Lâm Đồng và Bình Thuận), hay AVA Group (tập trung căn hộ tại TP.HCM). Bên cạnh đó, xu hướng chuyển đổi mô hình bán hàng bằng công nghệ livestream tạo ra làn sóng mới: dự án The Felix (Bình Dương cũ) đạt 517 booking chỉ trong 3 giờ phát trực tuyến, The Emerald 68 ghi nhận 163 booking cùng thời gian. Các nền tảng iHouzz và NobleGo được giới chủ đầu tư tin dùng nhờ đảm bảo minh bạch, tốc độ và trải nghiệm khách hàng.
Hạ tầng tiếp tục là xương sống của đà phục hồi. Từ tháng 8/2025, đoạn Vành đai 3 Tân Vạn – Nhơn Trạch đã chính thức khai thác, các gói thầu còn lại đang được thi công gấp rút. TP.HCM cũng đang rà soát quy hoạch TOD (Transit Oriented Development) quanh các ga metro, dự kiến tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần, khuyến khích phát triển nhà cao tầng, hạn chế thấp tầng trong phạm vi 1.000 m. Đây là động lực giúp hình thành trục đô thị hiện đại gắn hạ tầng, thu hút mạnh dòng vốn đầu tư mới. Nhà đầu tư ngày càng chọn lọc, tập trung vào các dự án gắn liền với metro, cao tốc và các khu đô thị kết nối trực tiếp trung tâm.
Theo dự báo của Dat Xanh Services – FERI, bước sang quý IV/2025, thị trường phía Nam sẽ tăng tốc có chọn lọc. Nguồn cung mới dự kiến tăng 25-35% so với quý III, tập trung tại các đô thị vệ tinh như Thủ Đức, Bình Dương và Đồng Nai, đặc biệt những khu vực có kế hoạch mở tuyến metro hoặc cao tốc kết nối TP.HCM. Giá bán có thể tăng thêm 5-10%, trong khi tỷ lệ hấp thụ dự kiến đạt 35-40% nếu các chính sách bán hàng và gói vay ưu đãi được duy trì ổn định. Dù vậy, các dự án xa trung tâm, thiếu hạ tầng hoặc chưa rõ pháp lý sẽ khó cạnh tranh. Nhà đầu tư được khuyến nghị ưu tiên các dự án có bản đồ hạ tầng rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ minh bạch và khả năng khai thác thực tế cao.
Chuyên gia Dat Xanh Services – FERI nhận định: “Chu kỳ mới của bất động sản phía Nam không phải là sự tăng nóng bừa bãi, mà là quá trình phục hồi có kiểm soát, hướng đến giá trị thực. Nhà đầu tư cần chọn lọc, tránh chạy theo số đông.”
