Báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025 – Nhịp dẫn” do Batdongsan.com.vn công bố ngày 7/10 cho thấy, nền kinh tế vĩ mô ổn định, đầu tư công bứt tốc và dòng vốn FDI dồi dào đang trở thành nền tảng vững chắc cho chu kỳ phát triển mới của thị trường. Song song đó, xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra các đô thị vệ tinh – nơi hạ tầng mở rộng và dư địa tăng giá còn lớn – ngày càng rõ rệt.
Báo cáo do ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn trình bày, khẳng định quý III/2025 là giai đoạn ghi nhận nhiều chỉ báo tích cực của nền kinh tế. GDP quý III tăng 8,23%, mức cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2011 (ngoại trừ 2022 do phục hồi sau dịch Covid-19). Tính chung 9 tháng đầu năm, GDP đạt 7,84%, gần chạm mục tiêu 8% cho cả năm. Chi tiêu công đạt tới 440 nghìn tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ, trở thành động lực lớn nhất thúc đẩy tăng trưởng. Hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn quyết liệt như cảng hàng không quốc tế Gia Bình, cầu Ngọc Hồi nối Hà Nội – Hưng Yên, cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, giúp mở rộng biên độ phát triển cho các vùng ven đô.
Bên cạnh đầu tư công, dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, trong đó bất động sản vẫn nằm trong top 3 lĩnh vực thu hút vốn nhiều nhất. Chỉ số PMI tăng trở lại, sản xuất phục hồi, tiêu dùng nội địa ổn định, tất cả tạo thành “đòn bẩy” hỗ trợ tâm lý thị trường. Tuy nhiên, chính sách tiền tệ mở rộng với lãi suất giảm và rủi ro lạm phát gia tăngcũng được các chuyên gia lưu ý như yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới.
Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, giai đoạn 2015 – 2025 là thập kỷ tái định hình tương quan giữa các kênh đầu tưtại Việt Nam. Vàng trở thành kênh dẫn đầu khi tăng 3,57 lần, kế đến là đất nền tăng 3,12 lần, phản ánh dòng tiền mạnh mẽ vào tài sản thực có giá trị tích lũy dài hạn. Chung cư cũng bứt phá đáng kể nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thực vừa mang giá trị đầu tư, trong khi chứng khoán tăng 2,78 lần, khẳng định vị thế hấp dẫn trong bối cảnh kinh tế phục hồi. Ngược lại, gửi tiết kiệm và USD trở nên kém cạnh tranh khi chỉ tăng lần lượt 67% và 24%. Bức tranh đầu tư 2025 vì thế cho thấy sự tái cấu trúc rõ ràng: vàng, đất nền và chung cư nổi lên dẫn dắt, còn chứng khoán duy trì vai trò ổn định, trong khi tiết kiệm và ngoại tệ dần trở thành “vùng trũng lợi suất”.
Dữ liệu quý III từ Batdongsan.com.vn cũng phản ánh sự phân hóa mạnh giữa các kênh mua bán và cho thuê. Sau giai đoạn chững lại ở quý II, mức độ quan tâm bất động sản bán tăng trở lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư, trong khi nhà riêng và nhà phố cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng 11 – 22% lượng tìm kiếm so với đầu năm. Ngược lại, thị trường cho thuê, nhất là phòng trọ và nhà trọ, lại giảm sâu 8 – 24% trong tháng 9 do ảnh hưởng của tháng Ngâu và yếu tố mùa vụ.
Khảo sát với hàng nghìn môi giới cho thấy gần 90% đánh giá sức hấp thụ nguồn cung mới từ trung bình đến tốt, trong đó 4% nhận định “rất tốt” và 25% đánh giá “tốt”. Chỉ 12% cho rằng tình hình chưa khả quan. Đáng chú ý, 60% môi giới dự báo thị trường quý IV sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% tin vào mức tăng mạnh, 33% nhận định duy trì ổn định và chỉ 6% lo ngại có thể suy giảm.
Về triển vọng phân khúc, chung cư tiếp tục được đánh giá cao nhất với 36% lựa chọn, theo sau là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng chiếm tỷ trọng nhỏ, cho thấy dòng tiền đang ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.
Một điểm đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra vùng ven ngày càng mạnh mẽ. Tại hai đô thị trung tâm, mức độ quan tâm giảm 22% ở Hà Nội và gần như đi ngang tại TP.HCM (0%). Ngược lại, các tỉnh lân cận lại nổi lên như điểm sáng của thị trường. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn ở phía Nam, dù một số nơi giảm nhẹ, nhưng nhiều địa phương vẫn thể hiện sức bật rõ rệt.
Cụ thể, tại miền Bắc, các tỉnh Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình, Bắc Giang đang chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng dẫn đầu với chỉ số 100, kế đến là Hưng Yên (62) và Bắc Ninh (35). Xét về tốc độ tăng trưởng từ đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu +65%, tiếp đến Bắc Giang +61%, Hải Phòng +50%, Bắc Ninh +48%, trong khi Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì mức tăng 26 – 42%.
Sự bùng nổ này cho thấy xu hướng mở rộng không gian phát triển bất động sản ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội và TP.HCM – nơi giá còn hợp lý, quỹ đất rộng, hạ tầng liên vùng hoàn thiện và dư địa tăng giá lớn. Cùng với nền kinh tế ổn định, đầu tư công tăng tốc và dòng vốn FDI duy trì tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước chu kỳ phục hồi – tăng trưởng mới, với niềm tin nhà đầu tư đang quay trở lại mạnh mẽ.
