Theo dự báo từ các nhà phân tích như Shinhan Securities Vietnam, miền Bắc sẽ bổ sung khoảng 1.000 ha đất công nghiệp mới, trong khi miền Nam được kỳ vọng tăng thêm khoảng 1.100 ha. Đây là động lực quan trọng để tăng quy mô thị trường công nghiệp, đáp ứng nhu cầu thuê đất và nhà xưởng ngày càng tăng. Mặc dù vậy, giá đất khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục đi ngang trong năm 2025 do tác động từ các yếu tố ngoại biên như chiến tranh thương mại và biến động chính sách quốc tế.
Trong 8 tháng đầu năm, vốn đầu tư nước ngoài thực hiện (FDI) tại Việt Nam đạt khoảng 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nguồn vốn ngoại vẫn mạnh mẽ chảy vào nền kinh tế. Tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và vốn góp mua cổ phần đạt hơn 26,14 tỷ USD, tăng 27,4%. Lĩnh vực công nghiệp chế biến – chế tạo chiếm tỉ trọng lớn trong dòng vốn FDI, đạt khoảng 62%, trong khi bất động sản – gồm khu công nghiệp, nhà ở và văn phòng – thu hút 2,394 tỷ USD, tăng 51% so với cùng kỳ.
Cơ cấu dòng vốn FDI tại miền Bắc chủ yếu tập trung vào các ngành công nghệ cao như linh kiện điện tử, logistics (3PL), ô tô và năng lượng tái tạo tại những tỉnh trọng điểm như Bắc Ninh, Hà Nội và Hải Phòng. Ở miền Nam, dòng vốn lại đa dạng hơn, từ thương mại điện tử, dược phẩm, cơ khí đến sản xuất truyền thống, tập trung nhiều tại Đồng Nai và TP.HCM.
Việc bổ sung nguồn cung đất công nghiệp mới cũng mở ra cơ hội tăng sản lượng nhà xưởng và kho xây sẵn (NXXS/NKXS). Theo dự báo của CBRE, trong giai đoạn 2025–2027, miền Bắc có thể bổ sung khoảng 500.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 300.000 m² kho xây sẵn; miền Nam tương ứng là 200.000 m² và 400.000 m². Dù năm 2025 diện tích này dự kiến chỉ tăng nhẹ, các chuyên gia kỳ vọng giá thuê và tỷ lệ hấp thụ giữ vững, và từ 2026 giá thuê có thể bật tăng 2–3% mỗi năm.
Xét về tỷ lệ lấp đầy, hiện nay miền Bắc đang duy trì khoảng 83%, trong khi miền Nam cao hơn khoảng 90%. Những con số này cho thấy rằng mặc dù thị trường mở rộng quỹ đất, nhu cầu thuê đất và nhà xưởng vẫn đang rất mạnh, không dễ bị bão hòa ngay trong ngắn hạn.
Dự báo về nguồn cung đất công nghiệp mới, Shinhan Securities Vietnam cho rằng phần tăng thêm sẽ diễn ra từ các khu vực vệ tinh và tỉnh lân cận, nơi quỹ đất còn dồi dào và kết nối hạ tầng được cải thiện. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang tập trung vào việc phát triển nhà xưởng sẵn (built-to-suit) và kho – nhà xưởng cho thuê để đáp ứng nhu cầu linh hoạt của các doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu dịch chuyển mạnh.
Trong điều kiện thị trường có những bất ổn về chính sách quốc tế, giá đất được dự báo sẽ khó tiếp tục tăng mạnh trong năm 2025. Dẫu vậy, với tỷ lệ lấp đầy cao và nhu cầu mua ròng mạnh mẽ, phân khúc công nghiệp vẫn được đánh giá là “khoản trú ẩn” an toàn và hấp dẫn đối với dòng vốn trong và ngoài nước.
Tổng thể, việc tăng thêm gần 2.100 ha đất công nghiệp ở hai miền Bắc và Nam vào năm 2025 là sự khẳng định xu hướng mở rộng mạnh mẽ của thị trường công nghiệp Việt Nam. Với dòng vốn FDI ổn định, sức hấp thụ tốt, và chiến lược phát triển nhà xưởng cùng kho xây sẵn, ngành bất động sản công nghiệp nhiều khả năng sẽ tiếp tục giữ vai trò đầu tàu trong chu kỳ tăng trưởng mới của nền kinh tế Việt Nam.
