Trước hết, cần xác định rõ phần đất 30 cm bị lấn có thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn hay không. Bước đầu tiên là kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đối chiếu với bản trích đo thửa đất hoặc bản đồ địa chính của Phòng Tài nguyên & Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là căn cứ pháp lý duy nhất để xác định ranh giới thật. Nếu sổ đỏ và bản đồ thể hiện rõ phần đất thuộc về bạn, thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu người hàng xóm trả lại.
Tiếp theo, bạn nên xử lý theo trình tự hòa giải bắt buộc trước khi khởi kiện, vì theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai chỉ được tòa án thụ lý khi đã có biên bản hòa giải không thành tại địa phương. Trình tự như sau:
Gặp gỡ, trao đổi trực tiếp: bạn nên nói chuyện với hàng xóm một cách nhẹ nhàng, trình bày rõ ràng căn cứ pháp lý (sổ đỏ, bản đo đạc). Nếu hai bên thống nhất, có thể lập văn bản xác nhận ranh giới có chữ ký hai bên và chứng thực của chính quyền xã/phường.
Đo đạc lại thực tế: nếu hai bên không thống nhất, bạn nên gửi đơn đề nghị đo đạc lại ranh giới thửa đất tới Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã để họ cử cán bộ địa chính xuống kiểm tra. Kết quả đo đạc có xác nhận của cơ quan chuyên môn sẽ là chứng cứ quan trọng khi hòa giải và khởi kiện.
Hòa giải tại UBND xã/phường: nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. UBND cấp xã sẽ mời cả hai bên đến làm việc, lập biên bản xác định nguyên nhân và ranh giới. Nếu hòa giải thành, hai bên ký biên bản và giữ nguyên hiện trạng; nếu hòa giải không thành, UBND sẽ lập biên bản hòa giải không thành, đây là căn cứ bắt buộc để bạn được quyền khởi kiện ra tòa.
Khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện: khi hòa giải không thành, bạn làm đơn khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất kèm theo toàn bộ chứng cứ (sổ đỏ, biên bản hòa giải, kết quả đo đạc, ảnh hiện trạng). Tòa án sẽ xem xét, có thể trưng cầu thẩm định, định giá và ra phán quyết buộc bên lấn chiếm phải trả lại phần đất và khôi phục mốc giới ban đầu.
Lưu ý, dù phần đất chỉ bị lấn 30 cm, bạn tuyệt đối không nên tự ý xây hàng rào hoặc phá bỏ công trình của hàng xóm để lấy lại đất – hành vi này có thể bị xem là vi phạm trật tự, gây mất an ninh hoặc thậm chí bị xử phạt hành chính. Thay vào đó, hãy thu thập chứng cứ rõ ràng: ảnh chụp hiện trạng, lời chứng của người xung quanh, bản đo cũ và mới.
Nếu tòa xác định phần đất bị lấn thuộc quyền sử dụng của bạn, người hàng xóm buộc phải trả lại diện tích, tháo dỡ công trình xây sai ranh, hoặc bồi thường bằng giá trị tương đương nếu không thể khôi phục nguyên trạng. Trong trường hợp phần ranh giới là tường chung, hàng rào hoặc mốc không rõ ràng, tòa có thể yêu cầu phân định lại ranh giới mới theo nguyên tắc công bằng, đảm bảo lợi ích cả hai bên, dựa trên hiện trạng sử dụng ổn định và giấy tờ pháp lý.
Một lời khuyên thực tế là: hãy hành động sớm. Nếu để lâu, bên kia sử dụng ổn định, trồng cây, xây tường, thì theo thời gian họ có thể yêu cầu công nhận phần đất đó thuộc “sử dụng ổn định, không tranh chấp”, gây bất lợi cho bạn. Khi phát hiện bị lấn chiếm, cần ghi nhận hiện trạng ngay lập tức và gửi đơn yêu cầu can thiệp tới UBND xã để có hồ sơ lưu.
Tóm lại, để không mất phần đất bị lấn, người dân cần tuân thủ đúng quy trình pháp lý: đo đạc – hòa giải – khởi kiện. Mấu chốt nằm ở việc chứng minh ranh giới hợp pháp bằng sổ đỏ, bản đồ địa chính và biên bản đo thực tế. Khi có đủ chứng cứ, pháp luật luôn bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn, dù chỉ là 30 cm ranh giới – bởi đó là phần tài sản thuộc quyền sở hữu được Nhà nước công nhận.
