Bộ Xây dựng vừa đưa ra tờ trình dự thảo nghị quyết, đề xuất hạn chế mức cho vay với người mua nhà lần thứ hai trở đi nhằm kiềm chế đầu cơ, ổn định thị trường bất động sản. Cụ thể, người mua nhà thứ hai sẽ chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán, còn với nhà mua lần thứ ba trở lên, mức vay không vượt quá 30%.
Đề xuất này nằm trong ba nhóm chính sách điều tiết thị trường mà Bộ Xây dựng gửi lấy ý kiến các bộ, ngành: chính sách tín dụng bất động sản, thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại với giá phù hợp. Mục tiêu là hạn chế những giao dịch mang tính đầu tư, găm hàng, giá nhà tăng “ảo” và đảm bảo nhà ở tiếp cận được với người thu nhập trung bình.
Hiện nay, thông lệ cho vay mua nhà giữa các ngân hàng thường đạt 70–80% giá trị tài sản đảm bảo, có nơi cho vay đến 90% với cơ chế trả trước nhỏ. Điều này tạo kẽ hở cho nhà đầu tư “gom” nhiều tài sản, tạo áp lực lên giá. Các chuyên gia cho rằng, đề xuất hạn chế vay từ lần mua thứ hai là cách thức để “khoá” dòng vốn đầu cơ.
Bộ Xây dựng lý giải, bất động sản là ngành có độ liên kết cao với hệ thống tài chính – ngân hàng, ảnh hưởng lớn đến kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Giá nhà leo cao vượt tầm thu nhập của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung cầu, rủi ro về nợ xấu và hệ lụy cho hệ thống tín dụng.
Tính đến tháng 8/2025, dư nợ tín dụng đổ vào bất động sản ở Việt Nam có quy mô khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ năm trước. Đây là con số cho thấy thị trường bất động sản vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn lớn từ ngân hàng.
Về giá bất động sản, tại Hà Nội, giá chung cư bình quân vào khoảng 70–80 triệu đồng/m², tăng khoảng 5,6% so với đầu năm. Trong khi đó, giá biệt thự, liền kề đã vươn lên mức 100–200 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá căn hộ cũng tăng mạnh trong nhiều năm gần đây, từ khoảng 35 triệu/m² lên trên 90 triệu/m² trong giai đoạn 2018–2024.
Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng 6–7% mỗi năm, khó theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng, nhiều trường hợp giá nhà hiện nay không phản ánh đúng cung – cầu thực tế mà còn chịu chi phối bởi tâm lý đầu cơ, đồn đoán quy hoạch, kích thích giá ảo.
Bên cạnh chính sách tín dụng, dự thảo nghị quyết còn đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, hoạt động trên nền tảng điện tử. Trung tâm này sẽ là đầu mối liên thông giữa các cơ quan, tổ chức liên quan, có chức năng giám sát, xác thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua… nhằm nâng cao tính minh bạch thị trường.
Một cơ chế khác được đưa ra là dành ít nhất 20% tổng dự án nhà thương mại trong giai đoạn 2026–2030 cho phân khúc nhà giá phù hợp. Chủ đầu tư những dự án này có thể được hưởng cơ chế ưu đãi như được chọn đầu tư mà không phải đấu giá, được áp lợi nhuận tối đa 20% trên vốn đầu tư và không phải bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội.Trước đó, tại hội nghị với các địa phương, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu tăng cường kiểm soát giá nhà đất, định hướng và quản lý thị trường bất động sản. Ông từng nêu rằng “nhiều người cần nhà nhưng giá quá cao họ không thể mua được”, nhắc đến tình trạng giá nhà vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Nếu đề xuất được thực thi, chính sách cho vay mới sẽ là bước đầu mạnh mẽ nhằm “khóa” động lực đầu cơ, đưa dòng vốn trở lại thị trường thực. Tuy nhiên, việc triển khai cần cân nhắc kỹ lưỡng điều kiện kinh tế địa phương, khả năng quản lý rủi ro và tránh làm nghẽn tín dụng cho người mua nhà lần đầu vốn cần hỗ trợ.
