Theo pháp luật, cá nhân được xem là kinh doanh bất động sản khi có hoạt động mua – bán – chuyển nhượng BĐS mang tính thường xuyên, lặp lại với mục đích kiếm lời. Không cần đăng ký doanh nghiệp, chỉ cần giao dịch nhiều lần trong năm hoặc có doanh thu lớn là cơ quan thuế có thể xác định thuộc diện kinh doanh. Khi đó, nghĩa vụ thuế không còn tính theo “thuế TNCN 2%” quen thuộc, mà chuyển sang tính thuế của hộ kinh doanh cá thể, bao gồm thuế GTGT và thuế TNCN theo tỷ lệ.
Đối với cá nhân kinh doanh BĐS, hai khoản thuế bắt buộc gồm:
1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Cả hai đều được tính theo tỷ lệ trên doanh thu chuyển nhượng, không tính trên phần chênh lệch lãi.
Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, khi cá nhân kinh doanh thực hiện bán đất, bán nhà gắn liền với đất, mức thuế phải nộp như sau:
– Thuế GTGT: 1% trên doanh thu
– Thuế TNCN: 1% trên doanh thu
Tổng cộng: 2% trên giá trị chuyển nhượng – tương tự tỷ lệ của cá nhân thông thường nhưng bản chất khác. Với cá nhân kinh doanh, đây là thuế khoán theo hoạt động kinh doanh, không phải thuế chuyển nhượng thông thường theo Luật Thuế TNCN.
Điểm khác biệt lớn nằm ở chỗ:
– Cá nhân thông thường chỉ nộp thuế TNCN 2%, không nộp GTGT.
– Cá nhân kinh doanh phải nộp cả GTGT và TNCN, tuy tỷ lệ vẫn 2% nhưng cách xác định và quản lý thuế phức tạp hơn.
– Ngoài ra, cá nhân kinh doanh có thể bị yêu cầu kê khai theo phương pháp khoán hoặc kê khai từng lần phát sinh, tùy cơ quan thuế xác định.
Nếu cá nhân chuyển nhượng đất nhiều lần trong năm, hoặc liên tục mua – bán nhằm mục đích sinh lời, cơ quan thuế có thể yêu cầu người bán kê khai theo diện kinh doanh. Lúc này, người bán phải xuất hóa đơn do cơ quan thuế cấp và nộp thuế theo chính sách thuế dành cho hộ kinh doanh. Trong một số trường hợp, cá nhân có doanh thu lớn còn phải chịu thêm lệ phí môn bài, mức từ 300.000 – 1.000.000 đồng/năm.
Một yếu tố cần đặc biệt chú ý là loại đất. Nếu chuyển nhượng phần đất là đất sản xuất – kinh doanh, hoặc đất thuê trả tiền hằng năm, mức thuế và cách tính sẽ khác so với đất ở. Vì vậy, người bán cần kiểm tra lại mục đích sử dụng đất trên sổ đỏ để tránh tính sai thuế. Đối với trường hợp bán nhà gắn liền với đất, doanh thu tính thuế là giá trị toàn bộ, không được tách riêng giá trị đất hoặc công trình.
Về thủ tục, cá nhân kinh doanh BĐS phải kê khai thuế tại chi cục thuế quản lý nơi có đất. Hồ sơ gồm: hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân và tờ khai thuế theo mẫu dành cho cá nhân kinh doanh. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế, người bán mới được ghi nhận sang tên cho bên mua.
Điều quan trọng là, nhiều người bán đất nhiều lần nhưng vẫn khai thuế theo dạng cá nhân thông thường để nộp mức 2%. Nếu bị cơ quan thuế kiểm tra, người bán có thể bị xử phạt hành chính, truy thu thuế và tính tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế. Vì vậy, việc xác định đúng bản chất giao dịch ngay từ đầu là vô cùng quan trọng.
Tóm lại, thuế khi chuyển nhượng đất đối với cá nhân kinh doanh bất động sản có điểm tương đồng nhưng bản chất lại khác với cá nhân thông thường. Người bán cần hiểu rõ: nếu được xác định là kinh doanh, phải nộp thuế GTGT 1% và thuế TNCN 1% trên doanh thu, kèm theo các nghĩa vụ khác nếu có. Khi nắm chắc quy định và kê khai đúng ngay từ đầu, việc chuyển nhượng sẽ diễn ra thuận lợi, không lo rủi ro pháp lý hay truy thu về sau.
