Trước hết, khoản quan trọng nhất là tiền đặt cọc và thanh toán theo tiến độ. Khi ký thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ, người mua thường phải nộp từ 30 đến 50 triệu đồng, hoặc 1–3% giá trị căn hộ. Sau đó, chủ đầu tư sẽ chia thành nhiều đợt thanh toán theo tiến độ thi công, thường kéo dài từ khi ký hợp đồng mua bán đến lúc nhận bàn giao. Tổng giá trị thanh toán có thể chia từ 5 đến 10 đợt, tùy dự án. Người mua cần đọc kỹ hợp đồng để biết rõ thời điểm, tỷ lệ và phương thức thanh toán, tránh trễ hạn dẫn đến bị phạt hoặc hủy giao dịch.
Tiếp theo là thuế giá trị gia tăng (VAT) – một khoản không thể thiếu trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào. Mức thuế VAT hiện nay là 10% giá bán căn hộ, và đã được cộng sẵn trong giá niêm yết ở hầu hết dự án. Tuy nhiên, vẫn nên kiểm tra rõ trong hợp đồng: “giá đã bao gồm VAT” hay “chưa bao gồm VAT”, để tránh nhầm lẫn. Với căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, tiền VAT sẽ tương đương 200 triệu đồng – một khoản khá lớn cần tính trước khi ký hợp đồng.
Sau khi hoàn tất thanh toán, người mua còn phải nộp 2% phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà theo Điều 108 Luật Nhà ở 2014. Khoản phí này được tính trên giá bán căn hộ (chưa gồm VAT) và được chủ đầu tư thu hộ để chuyển cho ban quản trị chung cư sau khi thành lập. Phí bảo trì dùng để bảo dưỡng thang máy, hệ thống PCCC, khu vực chung và hạ tầng kỹ thuật. Nhiều người quên mất khoản này và chỉ nhận ra khi được yêu cầu đóng trước khi nhận nhà. Với căn hộ giá 2 tỷ, số tiền bảo trì phải nộp là 40 triệu đồng.
Một khoản đáng chú ý khác là lệ phí trước bạ và phí cấp sổ hồng. Khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ, người mua phải nộp 0,5% lệ phí trước bạ tính theo giá trị căn hộ do cơ quan thuế xác định, cộng với lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường 100.000–500.000 đồng tùy địa phương). Nếu mua căn hộ 2 tỷ đồng, lệ phí trước bạ sẽ khoảng 10 triệu đồng. Trong trường hợp chủ đầu tư hỗ trợ làm sổ hồng trọn gói, người mua vẫn nên yêu cầu hóa đơn hoặc bảng kê chi tiết để tránh bị tính phí “ngoài luồng”.
Khi chính thức dọn vào ở, người dân còn phải chuẩn bị phí quản lý vận hành chung cư, thường dao động từ 8.000 – 20.000 đồng/m²/tháng, tùy theo mức độ cao cấp của dự án. Phí này bao gồm chi phí bảo vệ, vệ sinh, chiếu sáng, cây xanh và bảo dưỡng hạ tầng chung. Với căn hộ 80m², mức phí trung bình khoảng 1 triệu đồng/tháng. Nếu chung cư có hồ bơi, phòng gym, sảnh lễ tân hoặc dịch vụ concierge, phí quản lý có thể cao hơn gấp đôi.
Ngoài ra, người mua cần tính đến chi phí điện nước, internet và truyền hình cáp ban đầu. Khi đăng ký sử dụng, mỗi hộ sẽ phải đóng phí lắp đặt ban đầu khoảng 1–2 triệu đồng cho các dịch vụ này. Tiền điện, nước được tính theo biểu giá sinh hoạt của nhà nước, nhưng một số chung cư thu thêm phí quản lý hệ thống điện nước nội khu, thường vài chục nghìn đồng mỗi tháng.
Một khoản ít được để ý nhưng không nhỏ là phí gửi xe ô tô, xe máy hàng tháng. Tùy vị trí và phân khúc dự án, phí gửi xe máy dao động 100.000–200.000 đồng/tháng, còn xe ô tô từ 1 – 2 triệu đồng/tháng. Ở các chung cư cao cấp trung tâm, phí có thể lên đến 3–5 triệu đồng/tháng nếu bãi đỗ xe khan hiếm. Nhiều người không tính trước khoản này nên sau khi ở một thời gian dài mới thấy chi phí sinh hoạt tăng đáng kể.
Đối với người mua nhà trả góp qua ngân hàng, phí vay và lãi suất cũng là phần không thể bỏ qua. Khi giải ngân, người mua phải trả phí thẩm định tài sản, phí công chứng thế chấp, bảo hiểm khoản vay và bảo hiểm cháy nổ căn hộ. Tổng chi phí ban đầu cho hồ sơ vay thường từ 2–5 triệu đồng, chưa kể tiền lãi hàng tháng dao động theo lãi suất thực tế. Nếu chủ đầu tư có chương trình hỗ trợ lãi suất, người mua cần đọc kỹ điều kiện áp dụng – thường chỉ miễn lãi trong 6–12 tháng đầu, sau đó thả nổi theo lãi suất ngân hàng.
Ngoài các khoản chính kể trên, còn có một số phí phát sinh nhỏ khác như: phí đo đạc diện tích căn hộ, phí công chứng hợp đồng mua bán, phí làm thủ tục sang tên nếu mua lại từ người khác, và tiền trang trí nội thất ban đầu. Dù giá trị không lớn, các khoản này cộng lại cũng có thể chiếm vài chục triệu đồng.
Tổng hợp lại, để nhận bàn giao một căn hộ chung cư trị giá 2 tỷ đồng, người mua cần chuẩn bị thêm khoảng 10–15% giá trị căn hộ cho các chi phí đi kèm như VAT, bảo trì, lệ phí trước bạ, quản lý, gửi xe và nội thất. Việc lập kế hoạch tài chính sớm, tính đủ cả phần “ẩn phí” sẽ giúp người mua chủ động hơn, tránh bị áp lực tài chính khi bước vào giai đoạn nhận nhà. Một căn hộ không chỉ là chỗ ở, mà còn là khoản đầu tư dài hạn — và đầu tư thông minh luôn bắt đầu bằng việc hiểu rõ từng đồng mình phải chi.
