Thực tế, rất nhiều vụ tranh chấp, mất cọc hoặc mua phải căn hộ “ma” đều bắt nguồn từ việc người mua thiếu thông tin hoặc tin vào quảng cáo một chiều. Đặt cọc là bước đầu tiên trong giao dịch mua bán nhà, nhưng nếu không thận trọng, đó có thể trở thành cái “bẫy” khiến người mua chịu thiệt hại lớn về tài chính lẫn pháp lý.
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, điều đầu tiên người mua cần làm là xác minh tính pháp lý của dự án. Một dự án chung cư chỉ được phép mở bán khi đã có Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và đặc biệt là Văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng cấp. Nếu thiếu bất kỳ giấy tờ nào trong số này, dự án chưa được phép huy động vốn hoặc nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp bản sao các giấy tờ trên để kiểm tra, tránh trường hợp dự án mới “xây móng” đã rao bán rầm rộ.
Tiếp đến, cần kiểm tra quyền sở hữu và mục đích sử dụng đất. Dự án hợp pháp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc loại “đất ở đô thị” hoặc “đất thương mại dịch vụ được chuyển mục đích sang đất ở”. Nếu đất vẫn là đất thuê 50 năm, đất sản xuất hoặc đất đang tranh chấp, việc cấp sổ hồng cho người mua sau này sẽ gặp nhiều rủi ro. Người mua có thể tra cứu thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên – Môi trường, nơi công khai dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và pháp lý các dự án nhà ở thương mại.
Ngoài ra, việc kiểm tra năng lực chủ đầu tư cũng rất quan trọng. Một chủ đầu tư uy tín sẽ công khai toàn bộ hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng và cam kết bàn giao. Ngược lại, nếu doanh nghiệp có lịch sử bị khiếu nại, nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất hoặc từng chậm bàn giao sổ hồng, người mua cần cân nhắc kỹ. Tìm hiểu thông tin qua báo chí, trang web Sở Xây dựng, hoặc các diễn đàn cư dân của các dự án trước đó do cùng chủ đầu tư thực hiện là cách hữu hiệu để đánh giá uy tín và năng lực tài chính.
Khi giao dịch, người mua cũng phải đọc kỹ hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng cần ghi rõ giá trị cọc, thời hạn ký hợp đồng mua bán, điều kiện hoàn tiền hoặc mất cọc, trách nhiệm của hai bên khi dự án chậm tiến độ hoặc không đủ điều kiện mở bán. Nhiều chủ đầu tư hoặc môi giới cố tình “lách luật” bằng cách dùng tên gọi khác như “hợp đồng giữ chỗ”, “phiếu đăng ký nguyện vọng mua” để thu tiền trước, dù thực chất đây là hành vi huy động vốn trái phép. Vì vậy, người mua chỉ nên ký đặt cọc sau khi xác định rõ dự án đã có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng.
Một bước không thể bỏ qua là kiểm tra quy hoạch và pháp lý tại cơ quan chức năng. Nhiều người bị “dụ” mua căn hộ trong dự án chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc đang vướng giải phóng mặt bằng. Khi quy hoạch thay đổi, căn hộ có thể bị thu hồi hoặc không được cấp sổ hồng. Người mua hoàn toàn có thể đến UBND quận, phường hoặc Sở Xây dựng để xin xác nhận tình trạng quy hoạch, thay vì chỉ nghe lời tư vấn từ môi giới.
Nếu mua căn hộ hình thành trong tương lai, cần xem xét kỹ hợp đồng mẫu do Sở Xây dựng thẩm định. Hợp đồng phải có các điều khoản rõ ràng về tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao, chất lượng căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên. Đặc biệt, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư mở tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng thương mại, đảm bảo hoàn tiền nếu dự án không được bàn giao đúng cam kết. Đây là quyền lợi chính đáng của người mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Một lưu ý nhỏ nhưng quan trọng là kiểm tra tên pháp nhân đứng ra ký hợp đồng. Nhiều dự án được phát triển bởi công ty con hoặc công ty liên doanh, không phải chủ đầu tư chính thức. Nếu người ký không có thẩm quyền, hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu. Vì thế, trước khi đặt bút ký, hãy yêu cầu xem giấy ủy quyền hợp lệ hoặc giấy phép kinh doanh của đơn vị đại diện bán hàng.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, việc kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc chính là “lá chắn” bảo vệ người mua khỏi mất tiền oan. Một buổi làm việc tại cơ quan chức năng có thể giúp tiết kiệm hàng trăm triệu đồng và tránh được tranh chấp kéo dài. Hãy luôn nhớ: chỉ khi dự án đủ điều kiện mở bán, có bảo lãnh ngân hàng, giấy phép xây dựng rõ ràng và chủ đầu tư uy tín, thì việc đặt cọc mới thực sự an toàn.
