Theo Luật Đất đai 2024, đất hương hỏa không được coi là loại đất riêng biệt mà thường thuộc nhóm đất ở hoặc đất nông nghiệp tùy mục đích sử dụng thực tế. Điều quan trọng là phải xác định rõ người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Thông thường, hộ gia đình, dòng họ hoặc một người đại diện được cử hợp pháp có thể làm thủ tục đứng tên, nhưng phải có sự thống nhất và đồng thuận của các thành viên có liên quan trong gia đình hoặc họ tộc.
Trường hợp đất hương hỏa có nguồn gốc là đất tổ tiên để lại, chưa từng được cấp sổ đỏ, người đại diện cần thu thập các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng ổn định, lâu dài. Các loại giấy tờ này có thể bao gồm biên lai nộp thuế đất, giấy tờ mua bán hoặc chuyển nhượng cũ, xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất không tranh chấp. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan chức năng xem xét cấp sổ đỏ lần đầu.
Một điểm đáng lưu ý là khi làm sổ đỏ cho đất thờ, mục đích sử dụng ghi trong Giấy chứng nhận thường là “đất phi nông nghiệp – sử dụng vào mục đích tín ngưỡng”. Nếu đất nằm trong khuôn viên nhà thờ họ hoặc nơi thờ tự được công nhận, việc cấp sổ đỏ sẽ đứng tên “Cộng đồng dân cư thôn, họ tộc” hoặc người đại diện hợp pháp của cộng đồng. Ngược lại, nếu chỉ là phần đất thờ trong hộ gia đình thì sổ đỏ có thể đứng tên hộ gia đình, cá nhân nhưng phải cam kết sử dụng đúng mục đích, không kinh doanh hay cho thuê trái phép.
Về hồ sơ, người làm thủ tục cần chuẩn bị đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu, bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sơ đồ thửa đất, biên bản họp và thống nhất của các thành viên trong họ tộc hoặc gia đình. Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc, xác minh, lấy ý kiến khu dân cư nếu cần thiết trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký cấp sổ đỏ.
Trong thực tế, nhiều trường hợp đất thờ bị vướng mắc do chưa phân định rõ ranh giới giữa đất thờ và đất ở, hoặc chưa có sự thống nhất giữa các thành viên trong họ. Khi đó, chính quyền địa phương sẽ yêu cầu xác minh thêm, thậm chí phải tổ chức hòa giải nếu xảy ra tranh chấp. Do vậy, trước khi làm hồ sơ, việc họp bàn, lập biên bản thống nhất bằng văn bản có xác nhận của chính quyền xã, phường là rất quan trọng. Đây vừa là thủ tục bắt buộc, vừa giúp tránh mâu thuẫn phát sinh sau này.
Một số dòng họ lớn hiện nay còn tiến hành đăng ký đất thờ họ dưới hình thức đất tín ngưỡng cộng đồng. Theo quy định tại Điều 181 Luật Đất đai 2024, cộng đồng dân cư có quyền được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng để xây dựng công trình tín ngưỡng, trong đó bao gồm nhà thờ họ, đình, miếu, từ đường. Việc cấp sổ đỏ trong trường hợp này không cấp cho cá nhân mà ghi rõ tên cộng đồng sử dụng, đồng thời giao cho người đại diện quản lý. Quyền này mang tính tập thể, không được tự ý chuyển nhượng, thế chấp hay chia tách.
Nếu đất hương hỏa có một phần được sử dụng làm nhà ở, phần còn lại là nơi thờ cúng, cơ quan chức năng có thể cấp sổ đỏ chung với mục đích sử dụng hỗn hợp. Khi đó, người đứng tên vẫn có nghĩa vụ nộp thuế và sử dụng đất theo đúng phần diện tích, mục đích được ghi nhận. Trong trường hợp người đại diện mất hoặc không còn khả năng quản lý, các thành viên trong họ cần làm thủ tục đề nghị thay đổi người đứng tên, có xác nhận của chính quyền địa phương để đảm bảo quyền lợi chung.
Ngoài ra, nếu đất thờ nằm trong quy hoạch hoặc bị thu hồi phục vụ dự án, người được ủy quyền đại diện sẽ là người nhận bồi thường thay mặt cộng đồng, nhưng phải công khai, minh bạch trong việc sử dụng khoản tiền đó cho mục đích chung của dòng họ. Pháp luật hiện hành cũng khuyến khích các địa phương lập hồ sơ quản lý đất tín ngưỡng để bảo tồn giá trị văn hóa và tránh việc lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép.
Thực tế cho thấy, việc làm sổ đỏ cho đất hương hỏa, đất thờ không quá phức tạp nhưng đòi hỏi sự đồng thuận và chuẩn bị kỹ về giấy tờ pháp lý. Nếu được thực hiện đúng trình tự, người dân không chỉ bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của dòng họ mà còn góp phần gìn giữ di sản tâm linh cho thế hệ sau. Đây cũng là bước quan trọng để đưa hoạt động quản lý đất đai vào khuôn khổ, minh bạch và phù hợp với quy định của pháp luật mới.
