Theo Luật Đất đai 2024 và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần “diện tích sử dụng” sẽ được chia thành hai mục: “sử dụng riêng” và “sử dụng chung”. “Sử dụng riêng” là phần đất mà người đứng tên sổ có toàn quyền sử dụng, xây dựng, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê. Còn “sử dụng chung” là phần đất hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người – thường xuất hiện trong sổ đỏ của căn hộ chung cư, nhà tập thể hoặc thửa đất đồng sở hữu.
Ví dụ, một sổ hồng của căn hộ chung cư thường ghi rõ: “Diện tích sử dụng riêng: 75 m²; diện tích sử dụng chung: theo quy định của dự án”. Phần sử dụng riêng chính là căn hộ bạn ở, còn phần sử dụng chung là hành lang, cầu thang, lối thoát hiểm, sân thượng, bể nước, hạ tầng kỹ thuật. Tất cả cư dân đều có quyền sử dụng phần này, nhưng không ai được chiếm dụng riêng. Đây là điểm quan trọng để xác định phạm vi sở hữu và quyền lợi trong quá trình sinh sống hoặc khi bán lại căn hộ.
Với đất thổ cư có nhiều đồng sở hữu, “sử dụng chung” thường xuất hiện khi một mảnh đất đứng tên nhiều người. Trong trường hợp này, mỗi người sở hữu một phần diện tích nhất định, nhưng toàn bộ thửa đất lại là khối thống nhất không thể tự ý chia tách hoặc xây dựng nếu chưa có sự đồng thuận của các bên. Khi chuyển nhượng, phải có chữ ký của tất cả đồng sở hữu; nếu chỉ một người bán, giao dịch sẽ bị vô hiệu.
Một trường hợp khác khá phổ biến là đất có lối đi chung hoặc khu vực sân, giếng nước được dùng chung giữa nhiều hộ. Khi đo đạc lại, phần diện tích này thường được ghi chú trong sổ là “đất sử dụng chung” – không tính vào diện tích riêng của ai cả. Người sử dụng không được phép xây dựng, rào chắn hoặc chiếm hữu, dù phần đất đó nằm liền kề nhà mình. Đây là lỗi thường gặp dẫn đến mâu thuẫn hàng xóm trong các khu dân cư lâu năm.
Để phân biệt đất sử dụng chung và riêng trong sổ đỏ, người dân có thể dựa vào các mục ghi trên trang 2 của Giấy chứng nhận. Nếu ghi rõ “Diện tích: 120 m² (sử dụng riêng 100 m², sử dụng chung 20 m²)” thì phần 20 m² đó là khu vực dùng chung. Ngoài ra, bản vẽ sơ đồ thửa đất ở trang cuối sổ cũng thể hiện rõ ranh giới, ký hiệu khu vực chung – riêng bằng nét đứt hoặc màu khác nhau. Người mua nên yêu cầu xem kỹ sơ đồ này để tránh nhầm lẫn khi nhận chuyển nhượng.
Trong trường hợp đồng sở hữu nhà đất, cần xem thêm phần ghi chú về tỷ lệ phần trăm sở hữu. Nếu sổ ghi “đồng sử dụng giữa ông A, bà B, mỗi người 1/2 quyền sử dụng”, thì cả hai đều có quyền ngang nhau. Muốn chuyển nhượng hay thế chấp phần sở hữu phải được bên còn lại đồng ý. Ngược lại, nếu sổ chỉ ghi tên một người và không có phần “sử dụng chung”, nghĩa là quyền sở hữu hoàn toàn thuộc về người đó.
Đối với nhà ở hình thành trong dự án (chung cư, khu đô thị), chủ đầu tư sẽ lập hồ sơ xác định phần sở hữu riêng và chung theo quy định pháp luật trước khi cấp sổ cho từng căn. Tuy nhiên, một số trường hợp chủ đầu tư cố tình mập mờ, chiếm dụng tầng kỹ thuật hoặc sân thượng – vốn là phần sử dụng chung – để cho thuê hoặc kinh doanh. Người mua cần kiểm tra hồ sơ bàn giao, biên bản nghiệm thu và quy định sở hữu trong dự án để đảm bảo quyền lợi.
Nếu phát hiện phần đất hoặc tài sản sử dụng chung bị chiếm dụng, cư dân có thể kiến nghị với UBND phường hoặc cơ quan quản lý xây dựng để được kiểm tra, xử lý. Trong trường hợp sổ đỏ cấp sai hoặc ghi thiếu phần sử dụng chung, người dân có thể làm hồ sơ đính chính Giấy chứng nhận, nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Việc chỉnh sửa giúp đảm bảo tính chính xác của quyền sử dụng và tránh tranh chấp về sau.
Các chuyên gia pháp lý khuyến cáo, khi mua bán nhà đất, nhất là căn hộ hoặc đất đồng sở hữu, người mua cần đọc kỹ phần “Mục III – Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Đây là phần thể hiện ranh giới thực tế, giúp phân biệt rõ khu vực riêng, khu vực chung, tránh bị môi giới hoặc chủ cũ che giấu thông tin. Việc kiểm tra kỹ từ đầu sẽ giúp quá trình cấp đổi, sang tên và sử dụng về sau diễn ra thuận lợi, minh bạch.
Tóm lại, đất sử dụng riêng là phần bạn có quyền quyết định toàn bộ, còn đất sử dụng chung là phần thuộc sở hữu tập thể hoặc đồng sở hữu, chỉ được sử dụng theo thỏa thuận. Việc hiểu đúng và kiểm tra kỹ sổ đỏ giúp người dân tránh rủi ro tranh chấp, bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Một cuốn sổ đỏ không chỉ là giấy tờ pháp lý, mà còn là “tấm bản đồ quyền lợi” – nơi từng dòng chữ đều mang giá trị thực tế và pháp luật.
