Việc hiểu đúng hai yếu tố này cực kỳ quan trọng, vì chỉ cần tính sai một hạng mục, tổng chi phí có thể đội lên hàng chục đến hàng trăm triệu đồng. Trong xây dựng hiện đại, diện tích sàn không chỉ là phần diện tích bạn nhìn thấy mà còn bao gồm nhiều phần hệ số khác nhau. Nắm rõ nguyên tắc tính sẽ giúp bạn lập ngân sách chuẩn xác và tránh bị báo giá sai lệch.
Trước hết, diện tích sàn xây dựng không chỉ bao gồm diện tích sử dụng mà còn tính cả phần kết cấu chịu lực và các khu vực phụ. Nguyên tắc chung là: phần nào có thi công kết cấu bê tông hoặc ảnh hưởng đến tải trọng công trình thì đều được đưa vào diện tích tính tiền. Vì vậy, gia chủ cần hiểu rõ từng phần được tính theo hệ số bao nhiêu để dự trù chính xác.
Khu vực tầng trệt, tầng lầu, tum, sàn bê tông được tính 100 diện tích vì đây là phần kết cấu quan trọng nhất. Nếu nhà có tầng lửng đổ bê tông, diện tích lửng cũng được tính 100 hoặc 70 tùy vào mức độ diện tích lửng so với sàn dưới. Những không gian như ban công, lô gia, sân thượng có lan can và sàn bê tông thường được tính 50 – 70 vì vẫn cần thi công chống thấm và gia cố chịu lực.
Phần mái cũng ảnh hưởng lớn đến tổng diện tích. Mái bằng bê tông thường tính 50, mái ngói kèo thép tính 30 – 40 và mái tôn khoảng 10 – 20. Đây là lý do hai căn nhà cùng diện tích đất nhưng chi phí xây dựng có thể chênh lệch đáng kể chỉ vì loại mái khác nhau. Gia chủ cần xác định ngay từ đầu để chọn phương án phù hợp với ngân sách.
Khu vực sân trước – sân sau, nếu gia cố bê tông toàn bộ, thường được tính 30 – 50 vì vẫn có chi phí nhân công, vật liệu và chống thấm. Nếu gia chủ chỉ láng nền mỏng, phần này có thể tính thấp hơn. Riêng tầng hầm, chi phí thường tính 150 – 200 vì thi công phức tạp, xử lý nước ngầm và kết cấu an toàn đều đòi hỏi kỹ thuật cao.
Sau khi có tổng diện tích sàn theo hệ số, bước tiếp theo là nhân với đơn giá xây dựng. Hiện nay, có hai mức giá: phần thô và hoàn thiện. Phần thô dao động khoảng 3,3 – 4,2 triệu m² tùy khu vực, chất lượng vật liệu và độ phức tạp của nhà. Hoàn thiện trọn gói có thể từ 5 – 7 triệu m² tùy loại vật tư chọn: tiêu chuẩn, khá hoặc cao cấp.
Tuy nhiên, đơn giá chỉ là phần “cốt lõi”, còn chi phí thực tế có thể tăng thêm do các yếu tố phát sinh. Nếu móng yếu, phải làm móng cọc, móng băng hay đà kiềng, chi phí có thể tăng thêm vài chục đến cả trăm triệu. Nhà trong hẻm nhỏ, vận chuyển vật tư khó khăn cũng khiến đơn giá cao hơn. Nhà có nhiều chi tiết trang trí, gờ chỉ, cửa kính lớn hoặc chiếu nghỉ cầu thang lớn cũng làm chi phí hoàn thiện tăng đáng kể.
Ngoài phần xây dựng, gia chủ cần tính thêm các khoản khác như giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, phí quản lý, vật tư ngoài hợp đồng, hệ thống điện nước cao cấp, máy bơm, máy nóng lạnh, thiết bị vệ sinh, tất cả đều góp phần hình thành chi phí tổng thể. Đây là lý do nhiều nhà bị “đội vốn” vì chỉ tính chi phí xây thô mà quên dự trù chi phí hoàn thiện.
Để tránh phát sinh quá nhiều, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu lập bảng dự toán rõ ràng gồm vật tư, khối lượng, đơn giá từng hạng mục và phạm vi công việc. Dự toán càng chi tiết thì tiến độ càng minh bạch, hạn chế tranh cãi về chi phí. Bên cạnh đó, nên dự phòng thêm 5 – 10 tổng chi phí để xử lý các phát sinh không lường trước như thay vật tư, nâng chất lượng nội thất hoặc gia cố thêm kết cấu.
Một điều quan trọng nữa là đừng so sánh đơn giá giữa các nhà thầu theo cảm tính. Đơn giá thấp chưa chắc rẻ, vì có thể cắt giảm vật tư hoặc báo giá thiếu chi tiết để hút khách. Đơn giá cao chưa chắc đắt, vì có thể bao gồm đầy đủ hạng mục và bảo hành dài hạn. Điều quan trọng nhất là minh bạch và phù hợp với thực tế công trình của bạn.
Tính đúng diện tích sàn và chi phí xây dựng không khó, nhưng đòi hỏi phải hiểu rõ quy tắc và kiểm tra kỹ từng hạng mục. Khi diện tích được tính đúng từ đầu, mọi quyết định về ngân sách sẽ trở nên rõ ràng, giúp gia chủ chủ động tài chính và xây dựng đúng kế hoạch mà không lo bị đội vốn bất ngờ.
