Đến nay, khi giá trị đất tăng cao và các giao dịch cần tính pháp lý rõ ràng, nhu cầu xin cấp sổ đỏ cho nhà xây trước năm 1993 trở nên cấp thiết. Vấn đề là: liệu có được cấp sổ và phải làm như thế nào?
Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (và tiếp tục được kế thừa trong Luật Đất đai 2024), người đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nếu không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, sẽ được cấp sổ đỏ lần đầu mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ nộp một phần nhỏ tùy từng trường hợp. Đây là chính sách nhân văn của Nhà nước nhằm công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với người dân sinh sống lâu dài, đặc biệt ở các khu vực đô thị cũ, làng xóm truyền thống, hoặc đất khai hoang hợp pháp.
Điều kiện đầu tiên để được cấp sổ đỏ cho nhà xây trước năm 1993 là phải chứng minh việc sử dụng đất ổn định, liên tục và không có tranh chấp. Ổn định được hiểu là sử dụng đất thường xuyên cho sinh hoạt, ở hoặc sản xuất mà không bị ai tranh chấp hay bị cơ quan nhà nước thu hồi. Những căn cứ được chấp nhận gồm: hóa đơn tiền điện, nước, hộ khẩu thường trú tại địa chỉ đó, giấy tờ kê khai nhà đất qua các thời kỳ, hoặc xác nhận của UBND phường/xã về việc sử dụng đất ổn định.
Nếu người dân có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, việc cấp sổ sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Đó có thể là:
Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất trước năm 1993 (dù là viết tay, miễn có xác nhận địa phương).
Biên lai nộp thuế nhà đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các năm.
Giấy phép xây dựng, biên bản kiểm tra hoặc hồ sơ đo đạc, bản đồ địa chính cũ.
Giấy tờ do cơ quan, đơn vị, hợp tác xã giao đất hoặc phân nhà trước thời điểm 15/10/1993.
Trường hợp không có bất kỳ giấy tờ nào kể trên, người dân vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, nếu đủ điều kiện sau: đất được sử dụng ổn định trước 1/7/2004; không có tranh chấp; phù hợp quy hoạch sử dụng đất; được UBND cấp xã xác nhận là đất không vi phạm pháp luật về đất đai (như lấn chiếm, lấn hành lang bảo vệ công trình công cộng). Khi đó, người dân vẫn được cấp sổ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định, tính theo thời điểm cấp.
Về hồ sơ xin cấp sổ đỏ, người dân cần chuẩn bị:
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu 04a/ĐK).
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất (nếu có).
Sơ đồ nhà đất hoặc trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai lập.
Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới có chữ ký các hộ liền kề (nếu địa phương yêu cầu).
CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người đứng tên.
Người dân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã/phường nơi có đất để được xác nhận nguồn gốc, sau đó chuyển lên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để thụ lý. Sau khi tiếp nhận, cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra hiện trạng sử dụng, đo đạc thực tế, xác định có nằm trong quy hoạch hay không. Nếu đủ điều kiện, UBND cấp huyện sẽ cấp sổ đỏtrong thời hạn khoảng 30 ngày làm việc (không tính thời gian đo đạc, bổ sung hồ sơ).
Một vấn đề nhiều người quan tâm là tiền sử dụng đất khi cấp sổ cho nhà xây trước năm 1993. Tùy theo nguồn gốc đất:
Nếu là đất do Nhà nước giao hoặc được sử dụng ổn định, có giấy tờ hợp lệ, thì được miễn nộp tiền sử dụng đất.
Nếu đất không có giấy tờ, nhưng sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch, thì được xác định và thu tiền sử dụng đất theo giá hiện hành, thường là 50% giá đất do UBND tỉnh quy định.
Nếu đất có phần lấn chiếm hoặc xây dựng sai quy hoạch, người dân có thể bị yêu cầu điều chỉnh hoặc nộp bổ sung tiền sử dụng phần đất vượt hạn mức.
Trong thực tế, nhiều hộ gia đình khi đi làm sổ cho nhà xây trước 1993 thường gặp khó khăn ở khâu xác nhận nguồn gốc đất – do cán bộ địa phương thay đổi qua nhiều năm, hồ sơ cũ thất lạc. Để khắc phục, người dân nên chủ động xin xác nhận của các hộ lân cận, tổ dân phố, hoặc người chứng kiến việc sử dụng đất lâu dài, kèm bản tường trình chi tiết về quá trình sử dụng. Càng nhiều căn cứ chứng minh, khả năng được xét duyệt càng cao.
Một lưu ý quan trọng là đừng tự ý xây mới, mở rộng công trình trên đất chưa có sổ đỏ. Bởi nếu sau này phát sinh tranh chấp hoặc vi phạm quy hoạch, việc chứng minh quyền sở hữu sẽ khó khăn hơn. Thay vào đó, hãy làm thủ tục hợp thức hóa sớm để được bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Như vậy, nhà xây trước năm 1993 hoàn toàn có thể được cấp sổ đỏ, miễn là người dân chứng minh được việc sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không tranh chấp. Việc hợp thức hóa không chỉ giúp an tâm về mặt pháp lý, mà còn tăng giá trị tài sản, dễ dàng trong mua bán, thừa kế và thế chấp ngân hàng. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, một “tờ sổ đỏ” chính là tấm vé vàng khẳng định quyền sở hữu và giá trị bền vững của ngôi nhà qua nhiều thế hệ.
