Dấu hiệu đầu tiên để nhận biết căn hộ bị cơi nới là sự chênh lệch diện tích giữa sổ hồng và thực tế. Người mua cần yêu cầu xem bản vẽ mặt bằng, giấy chứng nhận quyền sở hữu để đối chiếu. Nếu diện tích sử dụng thực tế lớn hơn diện tích ghi trong sổ, đặc biệt tại các khu vực như logia, sân phơi, phần đua ra ngoài tường chịu lực hoặc không nằm trong thiết kế ban đầu, rất có thể đó là phần cơi nới không phép.
Một cách khác là so sánh với căn hộ cùng tầng, cùng vị trí. Các tòa nhà chung cư thường được thiết kế đồng bộ, vì vậy nếu một căn có diện tích, hình dạng ban công hay cửa sổ khác biệt rõ rệt thì cần xem lại. Cơi nới thường diễn ra ở ban công, logia, hoặc phần trần và sàn được nâng, hạ để mở rộng diện tích. Người mua nên yêu cầu chủ nhà cung cấp bản vẽ hoàn công hoặc biên bản nghiệm thu để đối chiếu.
Ngoài ra, nên quan sát bằng mắt thường: các vết nứt, mối nối tường, phần lan can, sàn hoặc trần gắn thêm thường có dấu hiệu chắp vá, sơn mới hoặc bị lệch màu. Một số trường hợp cơi nới bằng vật liệu nhẹ như tấm xi măng, khung thép, vách kính — tuy không ảnh hưởng cấu trúc lớn, nhưng vẫn vi phạm quy định xây dựng và có thể bị yêu cầu tháo dỡ bất cứ lúc nào.
Đặc biệt, với các căn hộ tầng trên cùng, người bán đôi khi tự ý mở rộng ra phần mái hoặc làm gác xép để tăng diện tích. Những hạng mục này không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, vi phạm kết cấu chịu lực và ảnh hưởng đến an toàn phòng cháy chữa cháy. Người mua nên kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án và hỏi Ban quản lý tòa nhà để xác nhận có từng bị lập biên bản xử phạt hay không.
Một mẹo hữu ích là tra cứu thông tin tại Phòng Quản lý đô thị hoặc UBND phường nơi tòa nhà tọa lạc. Các cơ quan này có danh sách công trình bị xử lý vi phạm trật tự xây dựng, bao gồm cả trường hợp cơi nới chung cư. Ngoài ra, việc liên hệ Ban quản trị hoặc cư dân xung quanh cũng giúp thu thập thông tin thực tế — nhiều trường hợp đã từng bị nhắc nhở, cưỡng chế tháo dỡ nhưng vẫn rao bán lại với lời giới thiệu “diện tích rộng hiếm có”.
Về mặt pháp lý, căn hộ bị cơi nới trái phép không được công nhận phần diện tích tăng thêm, đồng nghĩa người mua không thể sang tên phần đó trong sổ hồng. Trong trường hợp chính quyền yêu cầu khôi phục hiện trạng, người mua sẽ là bên chịu thiệt hại về tài sản. Vì thế, việc bỏ qua bước kiểm tra này có thể khiến “món hời” ban đầu biến thành rủi ro lớn.
Trước khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu đo đạc và xác minh hiện trạng với đơn vị thẩm định độc lập, kèm điều khoản cam kết từ bên bán về việc không có phần xây dựng trái phép. Đừng chỉ tin vào lời hứa “chưa bị phạt bao giờ”, bởi quy định pháp luật có thể siết chặt bất cứ lúc nào.
Một căn hộ chuẩn mực là căn hộ tuân thủ thiết kế được phê duyệt, đảm bảo an toàn và pháp lý rõ ràng. Đừng để vài mét vuông “thêm được” đánh đổi bằng nguy cơ mất trắng — vì trong bất động sản, phần cơi nới không phép không bao giờ là phần được công nhận.
