Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), chỉ những công trình xây dựng đúng giấy phép, đúng ranh giới, đúng mục đích sử dụng đất mới được cấp sổ đỏ và sổ hồng. Nếu công trình xây vượt diện tích cho phép, phần diện tích vi phạm sẽ không được công nhận là hợp pháp. Tùy mức độ sai phạm, cơ quan chức năng sẽ xem xét xử phạt hành chính, buộc điều chỉnh hoặc tháo dỡ trước khi cấp sổ.
Trước hết, cần phân biệt hai trường hợp:
Một là, xây vượt trong phạm vi đất ở hợp pháp, nhưng khác với bản vẽ được duyệt – ví dụ tăng diện tích sàn, xây thêm tum, thay đổi kết cấu. Hai là, xây lấn ra ngoài ranh giới thửa đất hoặc lấn sang phần đất công, đất hành lang kỹ thuật. Trường hợp thứ nhất có thể được xem xét cấp sổ sau khi hoàn thành nghĩa vụ xử phạt, còn trường hợp thứ hai sẽ không được công nhận, thậm chí buộc tháo dỡ toàn bộ phần vi phạm.
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi xây dựng sai phép dao động từ 15 đến 100 triệu đồng tùy quy mô, kèm biện pháp khắc phục. Nếu người dân nộp phạt và điều chỉnh hồ sơ hoàn công theo hiện trạng đã được chấp thuận, cơ quan chức năng có thể xem xét cập nhật lại bản vẽ thực tế và cho phép cấp sổ đỏ trên phần diện tích hợp lệ. Tuy nhiên, phần vượt phép sẽ không được ghi nhận hoặc chỉ được tồn tại tạm thời đến khi tháo dỡ.
Trong thực tế, nhiều hộ dân xây nhà vượt tầng hoặc lấn ban công ra khoảng lùi – vi phạm quy hoạch xây dựng nhưng chưa đến mức nghiêm trọng. Khi đó, địa phương có thể cho phép hợp thức hóa phần sai phạm nếu phù hợp với chỉ giới, không ảnh hưởng công trình liền kề và đảm bảo an toàn kết cấu. Chủ nhà sẽ phải nộp tiền phạt vi phạm hành chính và tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có), sau đó mới được xét cấp sổ đỏ.
Ngược lại, nếu công trình xây trên đất không được phép xây dựng như đất nông nghiệp, đất quy hoạch công cộng, hoặc đất hành lang giao thông – thì dù đã tồn tại nhiều năm, vẫn không được cấp sổ. Trong những trường hợp này, người dân cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chờ quy hoạch điều chỉnh. Cơ quan nhà nước sẽ không hợp thức hóa phần vi phạm vì trái với quy định về sử dụng đất và an toàn đô thị.
Khi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho nhà xây vượt phép, người dân cần chuẩn bị: đơn đề nghị cấp sổ, bản vẽ hoàn công (điều chỉnh), giấy phép xây dựng, biên bản xử lý vi phạm (nếu có), biên lai nộp phạt, và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Cơ quan Tài nguyên & Môi trường sẽ phối hợp với cơ quan xây dựng để kiểm tra thực địa. Sau khi xác minh, phần diện tích hợp lệ sẽ được công nhận trong Giấy chứng nhận, phần vượt phép được ghi chú hoặc loại trừ.
Đối với nhà ở riêng lẻ, việc xử lý sai phép thường linh hoạt hơn công trình thương mại. Nếu chủ nhà chủ động khai báo và khắc phục sớm, hồ sơ cấp sổ sẽ thuận lợi. Nhưng nếu bị phát hiện trong quá trình thẩm định, hồ sơ sẽ bị tạm dừng và yêu cầu bổ sung, khiến thời gian cấp sổ kéo dài. Trong một số trường hợp, hồ sơ bị từ chối do diện tích sai lệch quá lớn hoặc ảnh hưởng đến chỉ giới đường đỏ.
Một điểm mới đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 cho phép cập nhật diện tích nhà thực tế vào sổ đỏ sau khi hoàn công, miễn sao phù hợp quy hoạch và được cơ quan xây dựng xác nhận không vi phạm an toàn. Quy định này giúp giải quyết nhiều trường hợp nhà ở dân sinh xây dựng sai lệch nhỏ, không ảnh hưởng đến tổng thể khu vực. Tuy nhiên, người dân vẫn phải nộp khoản phạt hành chính tương ứng trước khi được cấp sổ.
Về mặt pháp lý, phần công trình vượt phép không được công nhận quyền sở hữu và không thể dùng để thế chấp hoặc giao dịch độc lập. Khi bán nhà, chỉ phần diện tích hợp pháp ghi trên sổ đỏ mới được chuyển nhượng. Do đó, việc tự ý xây thêm “cho đẹp” hoặc “cho rộng” đôi khi lại khiến chủ nhà thiệt hại khi định giá tài sản hoặc vay vốn ngân hàng.
Các chuyên gia khuyến nghị, trước khi xây dựng hoặc sửa chữa nhà, người dân nên xin cấp hoặc điều chỉnh lại giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế. Điều này giúp tránh rắc rối khi làm thủ tục cấp sổ đỏ về sau. Trong trường hợp đã xây vượt, nên nhanh chóng liên hệ cơ quan quản lý xây dựng để được hướng dẫn hợp thức hóa, thay vì chờ bị kiểm tra xử phạt.
Tóm lại, nhà xây vượt diện tích so với giấy phép vẫn có thể được cấp sổ đỏ, nhưng chỉ khi người dân hoàn tất xử lý vi phạm và phần công trình phù hợp quy hoạch. Nhà nước chỉ công nhận phần hợp pháp, còn phần sai phạm sẽ bị loại trừ hoặc yêu cầu tháo dỡ. Cách tốt nhất để tránh rủi ro là tuân thủ đúng giấy phép xây dựng ngay từ đầu – bởi chi phí chỉnh sửa, phạt và hoàn công lại thường tốn kém gấp nhiều lần so với việc làm đúng quy định.
