Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn hộ, trong đó 20% số căn có giá trên 120 triệu đồng/m², một con số được CBRE đánh giá là cao kỷ lục kể từ trước đến nay. Việc các dự án giá cao liên tục được tung ra thị trường đã kéo mức giá bán sơ cấp tăng bình quân 16% chỉ trong một quý, phản ánh rõ xu hướng “xa xỉ hóa” của phân khúc chung cư Thủ đô.
Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận khoảng 2.550 căn hộ mở bán mới trong quý III, song phần lớn đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá phổ biến từ 60–120 triệu đồng/m². Riêng tại các khu vực lõi trung tâm, mức giá trung bình đạt 120–150 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án đã vượt ngưỡng 230 triệu đồng/m² – tương đương các thị trường lớn trong khu vực như Bangkok hay Singapore.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, với mặt bằng giá hiện nay, người mua để ở gần như bị loại khỏi cuộc chơi, trong khi thị trường lại chứng kiến sự thống trị của nhóm đầu cơ. Ông Kiệt cho biết, tốc độ tăng giá quá nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh là dấu hiệu đáng lo ngại, thể hiện sự mất cân đối giữa cung – cầu thực tế.
Thống kê của CBRE cho thấy, tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 68%, giảm tới 90% so với quý II/2025, do mức giá bán neo cao vượt xa khả năng chi trả của người dân. Hiện, hơn một nửa nguồn cung mới nằm ở phân khúc trên 100 triệu đồng/m², trong khi căn hộ tầm giá 50 triệu đồng/m² hầu như đã biến mất khỏi thị trường.
Bức tranh này được củng cố bởi dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, đơn vị vừa công bố báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025. Sau khi TP.Thủ Đức và các khu vực lân cận được sáp nhập hành chính, giá rao bán trung bình tại TP.HCM đạt 99 triệu đồng/m², cao nhất trong hai năm trở lại đây. Cùng kỳ, mức giá trung bình tại khu vực TP.HCM cũ đạt 72 triệu đồng/m², tăng 35% so với đầu năm 2023; Bình Dương cũ cũng tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m².
Đặc biệt, phân khúc hạng sang khu trung tâm TP.HCM tiếp tục dẫn đầu thị trường: căn hộ quận 1 cũ hiện ở mức khoảng 222 triệu đồng/m², tăng 39% chỉ trong hai năm. Đây được xem là “hoa tiêu” dẫn dắt toàn bộ xu hướng giá bất động sản cao cấp của miền Nam.
Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động lại chỉ tăng khoảng 10% trong 9 tháng đầu năm, đạt trung bình 8,3 triệu đồng/tháng. Khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến giấc mơ sở hữu căn hộ của người dân càng trở nên xa vời.
CBRE cảnh báo, nếu không có chính sách hỗ trợ người mua ở thực và phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thị trường có thể đối mặt nguy cơ lệch pha dài hạn. Khi nhu cầu thực bị đẩy ra ngoài cuộc chơi, còn thị trường bị chi phối bởi đầu cơ, bong bóng giá và rủi ro thanh khoản sẽ sớm xuất hiện – một bài học mà Việt Nam từng chứng kiến trong giai đoạn 2010–2012.
