Theo quy định của Luật Đất đai 2013 (và được tiếp tục áp dụng trong Luật Đất đai 2024), khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên phải ký hợp đồng tại tổ chức công chứng và đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đaithì giao dịch mới có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, thực tế nhiều người mua nhà đất chỉ viết giấy tay, giao tiền xong nhưng chưa công chứng, hoặc công chứng rồi mà bên bán trì hoãn, không giao sổ hoặc không ký hồ sơ sang tên.
Trong trường hợp này, việc xử lý phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của giao dịch:
Nếu hợp đồng đã công chứng hợp lệ, người mua hoàn toàn có quyền đơn phương thực hiện thủ tục sang tên mà không cần sự hợp tác của bên bán. Cụ thể, người mua có thể nộp đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai kèm hợp đồng công chứng, biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ và các giấy tờ liên quan. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xem xét hồ sơ, nếu đủ điều kiện sẽ thực hiện thủ tục sang tên cho bên mua.
Ngược lại, nếu giao dịch chỉ là giấy tay hoặc chưa công chứng, người mua không thể trực tiếp làm sổ đỏ vì pháp luật không công nhận hiệu lực của hợp đồng này. Khi đó, có hai hướng xử lý:
Thương lượng với bên bán để ký lại hợp đồng công chứng hợp lệ;
Nếu bên bán cố tình không hợp tác, người mua khởi kiện ra tòa yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng, hoặc yêu cầu tòa buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ sang tên.
Với trường hợp chủ cũ đã chết, bỏ trốn, mất năng lực hành vi dân sự hoặc chuyển nơi cư trú, người mua cần liên hệ cơ quan công an hoặc chính quyền địa phương để xác nhận tình trạng, đồng thời nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Khi tòa án ra bản án có hiệu lực công nhận quyền sử dụng đất thuộc về người mua, cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào đó để cấp sổ mới.
Một tình huống khác là chủ cũ vẫn hợp tác nhưng đang thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, khiến bên mua không thể sang tên. Khi đó, người mua có thể đề nghị ba bên cùng ký thỏa thuận giải chấp: bên mua thanh toán khoản vay, ngân hàng xác nhận giải chấp, và bên bán bàn giao sổ để làm thủ tục sang tên. Nếu bên bán vẫn cố tình kéo dài hoặc lẩn tránh, người mua nên lập văn bản cam kết, có người làm chứng hoặc gửi văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ qua bưu điện bảo đảm – đây là bằng chứng quan trọng nếu cần khởi kiện sau này.
Trong thực tế, nhiều trường hợp người mua vẫn sinh sống, xây nhà, nộp thuế đất đầy đủ nhưng không thể làm sổ vì chủ cũ không ký. Khi đó, người mua có thể làm đơn xin cấp sổ đỏ theo diện sử dụng đất ổn định lâu dài, kèm hồ sơ chứng minh việc đã mua, sử dụng đất liên tục (giấy tờ viết tay, hóa đơn thuế, xác nhận của địa phương). Dù cơ quan chức năng sẽ xem xét kỹ và có thể yêu cầu giải trình, nhưng nếu đủ căn cứ, vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng đất.
Để hạn chế rủi ro, người mua nên chỉ giao tiền khi hợp đồng đã được công chứng, và yêu cầu làm thủ tục sang tên ngay sau khi ký. Không nên tin vào hứa hẹn “để vài tháng rồi sang tên”, vì trong thời gian đó, chủ cũ vẫn có quyền pháp lý đối với mảnh đất và có thể bán tiếp, thế chấp hoặc bị cưỡng chế thi hành án.
Nếu sự việc đã xảy ra, giải pháp an toàn nhất là thu thập toàn bộ giấy tờ giao dịch, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao và nhờ luật sư hỗ trợ lập hồ sơ khởi kiện hoặc hòa giải. Việc xử lý sớm không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi người mua mà còn tránh kéo dài tranh chấp, phát sinh thêm chi phí pháp lý.
Tóm lại, khi chủ cũ không hợp tác sang tên sổ đỏ, người mua cần xác định rõ tình trạng pháp lý của hợp đồng để có hướng xử lý đúng. Với hợp đồng công chứng – có thể tự làm thủ tục sang tên; với giấy tay – buộc phải khởi kiện để được công nhận quyền sử dụng đất. Càng chậm trễ, rủi ro càng lớn, nên việc chủ động pháp lý ngay từ khi giao dịch là cách duy nhất bảo vệ tài sản của mình.
