Tại talkshow “Động lực cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 25/9/2025, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết thị trường gần như vắng bóng các sản phẩm chung cư dưới 70 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá phổ biến hiện đã chạm ngưỡng gần 80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm lĩnh. Ông Chung dẫn chứng, giá chung cư Hà Nội đang dao động quanh mức 77,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2019.
Không chỉ căn hộ, các sản phẩm thấp tầng cũng đạt mức cao chưa từng có. Giá nhà tại khu vực trong Vành đai 3 bình quân khoảng 250 triệu đồng/m2, còn ngoài vành đai vẫn ở mức 150 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, dù nguồn cung chung cư từ đầu năm 2025 đã tăng, nhưng giá bán không hề giảm. Nhiều dự án hạng sang có giá 140 – 200 triệu đồng/m2 liên tục được giới thiệu ra thị trường, do các chủ đầu tư lớn tiếp tục dẫn dắt bằng sản phẩm cao cấp.
Theo ông Lê Đình Chung, thị trường Hà Nội đã đạt đỉnh từ cuối năm 2024. Bước sang năm 2025, dòng vốn đầu tư nhanh chóng dịch chuyển sang các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang cũ, Hải Phòng, Hưng Yên, trong đó Quảng Ninh đang phục hồi mạnh mẽ. Ông nhận định sự dịch chuyển này không mang tính ngắn hạn mà đã được hoạch định dài hơi, bởi giá đầu ra tại Hà Nội khó lòng giảm khi chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, marketing và chi phí đội vốn từ các dự án “đắp chiếu” ngày càng lớn.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, cho rằng cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều đang rời Hà Nội để tìm cơ hội mới. Hạ tầng giao thông phát triển mạnh chính là nhân tố thúc đẩy tốc độ dịch chuyển nhanh hơn. Nếu trước đây, các báo cáo thị trường bất động sản thường chỉ tập trung vào Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay Nha Trang, thì nay phạm vi đã mở rộng ra toàn quốc, từ miền núi phía Bắc đến miền Đông, miền Tây Nam Bộ.
Dù tuyến cao tốc Bắc – Nam chưa hoàn thiện toàn tuyến và đường sắt cao tốc Bắc – Nam chưa khởi công, nhưng nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đã sớm nghiên cứu thị trường mới, khi khoảng cách di chuyển không còn là trở ngại lớn. Ông Nam nhấn mạnh: “Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện khoảng 45%. Nếu muốn trở thành nước phát triển trong 20 năm tới, tỷ lệ này phải đạt 80%. Quá trình đô thị hóa không có nghĩa người miền Bắc dồn hết về Hà Nội hay người miền Nam đổ về TP.HCM, mà thay vào đó, các cực phát triển mới sẽ dần hình thành.”
Tổng giám đốc G-Home cũng chỉ ra ba “doping” giúp thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới. Thứ nhất, cung – cầu đã cải thiện rõ rệt. Sau giai đoạn đóng băng năm 2022, nhiều dự án vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, kéo theo nguồn cung tăng và nhu cầu mua nhà phục hồi, lan tỏa ra các tỉnh. Thứ hai, dòng vốn đã khơi thông khi trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng dần ổn định, lãi suất cho vay hợp lý hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua để ở lẫn giới đầu tư.
Yếu tố thứ ba, cũng quan trọng nhất, là tâm lý thị trường đã tích cực trở lại. Người dân và doanh nghiệp tin tưởng hơn vào triển vọng phát triển bền vững của kinh tế, từ đó thay đổi tư duy đầu tư. Thay vì “lướt sóng” ngắn hạn, nhà đầu tư sẵn sàng chọn chiến lược dài hạn, dịch chuyển về các địa phương xa trung tâm, chờ đợi giá trị gia tăng theo thời gian.
Theo các chuyên gia, sự dịch chuyển dòng vốn ra khỏi Hà Nội trong bối cảnh chung cư đạt đỉnh giá là xu thế tất yếu. Điều này không chỉ giúp phân bổ lại nguồn lực phát triển mà còn mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản các tỉnh thành, đặc biệt là những địa phương có lợi thế về hạ tầng và quy hoạch.
