Theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội sau tối thiểu 5 nămkể từ ngày thanh toán hết tiền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Thời điểm 5 năm được tính từ ngày cơ quan nhà nước cấp sổ, không phải ngày ký hợp đồng mua bán. Trước mốc này, người mua không được phép bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc thế chấp căn hộ, trừ trường hợp thế chấp tại ngân hàng để vay vốn chính mua căn hộ đó.
Nếu người mua muốn bán lại trước 5 năm, chỉ được phép chuyển nhượng cho Nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo danh sách được duyệt. Khi bán theo hình thức này, giá bán không được cao hơn giá mua ban đầu (cộng thêm chi phí bảo trì, sửa chữa hợp lý nếu có). Mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc ủy quyền giả tạo đều bị xem là vi phạm pháp luật và có thể bị thu hồi căn hộ mà không được bồi thường.
Sau khi đủ thời hạn 5 năm, người mua có thể bán lại nhà ở xã hội như căn hộ thương mại. Tuy nhiên, theo quy định, người bán phải nộp lại cho Nhà nước khoản tiền ưu đãi đã được hưởng trước đó, bao gồm phần chênh lệch miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế hoặc hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp. Khoản tiền này được xác định theo tỷ lệ do cơ quan tài chính địa phương công bố, và người bán chỉ được sang tên sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Về thủ tục bán lại, người sở hữu căn hộ xã hội sau 5 năm sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ cần có: sổ hồng, giấy tờ tùy thân, chứng nhận đã đủ điều kiện chuyển nhượng và biên lai nộp thuế, lệ phí. Sau đó, hai bên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên cho người mua mới. Toàn bộ quy trình thường mất khoảng 10–20 ngày làm việc.
Người mua mới sau khi hoàn tất sang tên sẽ được sở hữu và sử dụng căn hộ vĩnh viễn, không còn bị giới hạn như người mua ban đầu. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, người mua cần kiểm tra kỹ xem căn hộ đã qua thời hạn hạn chế chuyển nhượng hay chưa, tránh trường hợp bị vô hiệu hợp đồng. Nhiều trường hợp giao dịch “ngầm” bằng hợp đồng ủy quyền, giấy viết tay hoặc mua bán lòng vòng đều bị cơ quan chức năng phát hiện và xử lý nghiêm.
Trong thực tế, nhu cầu bán lại nhà ở xã hội tăng nhanh khi nhiều người mua trước đây muốn đổi sang nhà thương mại hoặc chuyển nơi sinh sống. Song, phần lớn các địa phương đều khuyến cáo người dân chỉ nên giao dịch khi đã đủ điều kiện pháp lý và thực hiện đúng quy trình tại cơ quan có thẩm quyền. Việc tuân thủ quy định không chỉ giúp người mua và người bán an tâm, mà còn đảm bảo sự minh bạch cho chính sách phát triển nhà ở xã hội – một trong những trụ cột an sinh của Chính phủ.
