Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản không chỉ tác động tới tăng trưởng kinh tế, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cá nhân của mỗi gia đình. “Chi phí nhà ở quá cao đang là rào cản lớn nhất khiến nhiều cặp vợ chồng trẻ phải chần chừ trong kế hoạch sinh con”, ông nhận định.
Thống kê mới nhất của Bộ Y tế cho thấy, tổng tỷ suất sinh năm 2024 chỉ còn 1,91 con/phụ nữ, thấp hơn nhiều so với mức thay thế 2,1 con và cũng là mức thấp kỷ lục trong lịch sử dân số Việt Nam. Chỉ trong vòng hai năm, tỷ suất sinh đã tụt từ 2,01 con (2022) xuống dưới ngưỡng an toàn.
Trong khi đó, giá bất động sản tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM liên tục lập đỉnh. Từ năm 2019 đến 2024, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng tới 70%, còn tại TP.HCM tăng gần 37%. Mức giá trung bình của một căn hộ tại các quận trung tâm đã vượt 5,3 tỉ đồng vào năm 2025.
Một nghiên cứu của VARS IRE so sánh cho thấy: năm 2014, giá căn hộ trung bình khoảng 1,75 tỉ đồng; nếu điều chỉnh theo lạm phát (khoảng 3,5%/năm), đến giữa 2025 giá trị hợp lý chỉ khoảng 2,6 tỉ đồng. Nhưng thực tế, giá bán đã gấp đôi, lên 5,3 tỉ đồng, tức cao hơn tới 2,7 tỉ đồng so với mức đáng ra phải có. Khoảng cách này biến giấc mơ mua nhà trở thành “gánh nặng trăm cân” trên vai người trẻ.
Khi nhà ở trở nên xa xỉ, việc lập gia đình và sinh con tất yếu bị ảnh hưởng. Một nghiên cứu của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Hoa Kỳ từng chỉ ra: cứ mỗi 10% giá nhà tăng, tỷ lệ sinh của nhóm chưa sở hữu nhà ở đô thị giảm 1%. Điều này đang đúng với thực tế Việt Nam, nơi phần lớn người trẻ vẫn chưa có khả năng mua nhà.
Ông Nguyễn Văn Đính phân tích: “Nếu giá nhà tiếp tục leo thang, nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp là những gia đình trẻ – lực lượng lao động chủ chốt của nền kinh tế. Họ bị đẩy xa giấc mơ an cư, từ đó ngần ngại hoặc trì hoãn việc sinh con. Ngược lại, nhóm đã có nhà thì hưởng lợi từ sự tăng giá, thậm chí có xu hướng sinh thêm con. Nhưng số này rất ít, không đủ bù đắp cho sự sụt giảm chung của tỷ suất sinh”.
Ông cũng nhắc lại giai đoạn 2001–2003 hay 2006–2008, khi kinh tế tăng trưởng mạnh, tín dụng được nới lỏng, giá nhà chưa quá cao. Khi đó, người trẻ dễ mua nhà hơn, nhờ vậy tự tin lập gia đình và sinh con. Sự tương quan này cho thấy, chính sách nhà ở và chính sách dân số có mối liên hệ mật thiết.
Tất nhiên, chi phí nhà ở không phải yếu tố duy nhất làm tỷ suất sinh giảm. Sự thay đổi lối sống, áp lực công việc, xu hướng kết hôn muộn, quá trình đô thị hóa cũng tác động mạnh. Nhưng chi phí nhà ở lại là rào cản kinh tế rõ ràng nhất. Khi giá nhà vượt xa thu nhập, người trẻ không dám nghĩ đến chuyện con cái.
Theo dự báo của VARS IRE, giá nhà tại các đô thị lớn khó có khả năng giảm mạnh trong dài hạn. Điều này đồng nghĩa với việc tỷ suất sinh ở Việt Nam có nguy cơ tiếp tục đi xuống, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM – nơi chi phí sinh hoạt và nhà ở đều ở mức cao nhất.
Để phá vỡ vòng luẩn quẩn “giá nhà cao – tỷ suất sinh thấp”, ông Đính cho rằng cần những chính sách đồng bộ và lâu dài: Phát triển nhà ở vừa túi tiền: không chỉ là chính sách an sinh mà còn là biện pháp dân số, giúp người trẻ yên tâm lập gia đình; Thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia: theo mô hình quốc tế, hỗ trợ tín dụng và cung cấp nhà ở cho người thu nhập trung bình – nhóm dễ bị “bỏ rơi” trên thị trường hiện nay; Gỡ vướng pháp lý cho dự án: hàng nghìn dự án đang “nằm im” vì thủ tục. Khi nguồn cung bị nghẽn, giá bị đẩy lên cao. Giải phóng cung sẽ giúp kéo giá về mức hợp lý; Chính sách tín dụng linh hoạt: đặc biệt là các gói lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hỗ trợ nhóm thanh niên – lao động trẻ.
Ông cảnh báo: “Nếu tỷ suất sinh tiếp tục giảm trong khi giá nhà không hạ nhiệt, Việt Nam sẽ sớm phải đối mặt với nguy cơ già hóa dân số nhanh, thiếu hụt lực lượng lao động kế cận. Khi đó, hệ quả kinh tế – xã hội sẽ nghiêm trọng hơn nhiều so với hiện tại”.
