Trong báo cáo về nhà ở và thị trường 9 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng ghi nhận giá bán nhiều phân khúc vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tiếp tục tăng so với cùng kỳ. Hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ vẫn còn hiện diện, khiến giá giao dịch chưa phản ánh đúng giá trị thực.
Tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam (VWAS 2025), bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam – cho rằng: nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã cải thiện trong 2 năm qua, trong khi TP HCM vẫn rơi vào tình trạng khan hiếm. Ngược lại, các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An lại có nguồn cung dồi dào, trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho nhà đầu tư. “Ở TP HCM cơ hội không nhiều, nhưng các thị trường cạnh bên lại còn rất lớn nhờ giá tốt và sản phẩm đa dạng”, bà nhận định.
Dữ liệu của CBRE cho thấy nửa đầu 2025, giá sơ cấp tại TP HCM tăng khoảng 22% so với cùng kỳ, Hà Nội tăng 25 – 30%. Trong khi đó, giá ở các thị trường giáp ranh như Bình Dương, Long An chỉ tăng 7 – 10%. Giá trung bình hiện đạt mức kỷ lục: Hà Nội khoảng 80 triệu đồng/m², TP HCM 85 triệu đồng/m², có nơi lên tới 150 – 200 triệu đồng/m². Dự án bình dân gần như biến mất khỏi thị trường trong 7 năm qua. Ngược lại, các địa phương cấp hai quanh hai thành phố lớn chỉ ở mức 45 – 50 triệu đồng/m², tạo dư địa tăng trưởng dài hạn.
Theo bà Dung, nhà đầu tư có thể cân nhắc nếu vốn dưới 10 tỷ đồng: chọn căn hộ, đất nền ở các thành phố thuộc thị trường cấp hai, hoặc khu vực ngoài trung tâm thị trường cấp một. Hơn nữa, nếu vốn lớn hơn: biệt thự, nhà phố, liền kề là sản phẩm gắn liền đất có thể mang lại giá trị bền vững trong thời gian tới.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, chuyên gia khuyến cáo nên chờ thêm. Các sản phẩm shophouse, townhouse ở thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc hiện có tỷ lệ cho thuê rất thấp, chỉ khoảng 20%. Nhiều dự án bàn giao nhưng sản phẩm không phù hợp nhu cầu du khách, khiến nhà đầu tư bị “mắc kẹt” trong khi dòng tiền chưa thể khai thác.
Với bất động sản công nghiệp, thị trường ghi nhận tăng trưởng ổn định 5 – 7%/năm trong 5 năm qua, công suất khai thác đạt 90% ở phía Nam và 82% ở phía Bắc. Nhu cầu thuê đất lớn, đặc biệt từ nhà đầu tư ngoại, nhưng nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, từ năm 2025 trở đi, phân khúc này có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực từ chính sách áp thuế đối ứng của Mỹ. Theo CBRE, lượng khách nước ngoài hỏi thuê giảm 30 – 40% so với những năm trước, báo hiệu xu hướng thận trọng hơn.
Như vậy, trong giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026, cơ hội đầu tư bất động sản vẫn hiện diện nhưng cần chọn lọc kỹ. Thị trường cấp hai với căn hộ, đất nền giá hợp lý và các sản phẩm gắn liền đất như biệt thự, liền kề được xem là lựa chọn an toàn hơn cả. Ngược lại, với bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng và theo dõi thêm diễn biến chính sách quốc tế lẫn nhu cầu thực tế.
