Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua chứng kiến tình trạng giá nhà neo cao kéo dài, bất chấp những nỗ lực kiểm soát từ phía Chính phủ. Khi phần lớn giao dịch xuất phát từ giới đầu cơ thay vì nhu cầu ở thực, nhiều chuyên gia nhận định việc áp dụng thuế bất động sản chống đầu cơ không còn là lựa chọn, mà đã trở thành giải pháp bắt buộc để lập lại cân bằng cho thị trường.
Theo báo cáo 9 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng, giá bán nhà tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục tăng mạnh. Tại Hà Nội, phân khúc trung cấp phổ biến ở mức 70 – 80 triệu đồng/m², tăng gần 6% so với quý I và hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi nhiều dự án cao cấp đã chạm mốc 150 – 300 triệu đồng/m².
Ở TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với năm trước, còn các dự án cao cấp mới mở bán đã ở mức trên 150 triệu đồng/m². Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân vì vậy ngày càng lớn. TS. Cấn Văn Lực chỉ ra rằng một hộ gia đình thu nhập trung bình hiện phải mất tới 26 năm tích lũy mới đủ khả năng mua nhà, cao hơn rất nhiều so với chuẩn quốc tế là 15 năm.
Nguyên nhân chính khiến giá nhà bị đẩy cao nằm ở ba nút thắt: nguồn cung hạn chế khi khoảng 3.000 dự án với tổng vốn 6 triệu tỷ đồng đang bị đình trệ do vướng mắc pháp lý; chi phí đầu vào tăng nhanh từ giá đất, nguyên vật liệu đến lãi vay; và tỷ lệ giao dịch đầu cơ chiếm ưu thế vượt xa nhu cầu nhà ở thực. Trước thực trạng này, các chuyên gia cho rằng việc đánh thuế bất động sản chống đầu cơ là điều không thể trì hoãn.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam, ví chính sách này như “uống thuốc khi bị bệnh”, nhấn mạnh cần tính toán liều lượng và thời điểm hợp lý để tránh gây sốc cho thị trường. TS. Cấn Văn Lực gợi ý áp dụng đồng thời ba sắc thuế: thuế giao dịch, thuế đánh trên lợi nhuận bán nhà đất, và thuế đối với bất động sản thứ hai trở lên nhằm hạn chế tình trạng tích trữ tài sản. Tuy nhiên, để chính sách hiệu quả, cần xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch, kết nối liên thông để kiểm soát các giao dịch bất thường.
Kinh nghiệm từ Malaysia cho thấy, quốc gia này áp dụng thuế cao với những căn nhà bán lại trong ba năm đầu, yêu cầu giao dịch qua luật sư và cập nhật dữ liệu vào hệ thống quốc gia. Nhờ vậy, giá nhà tại các đô thị trung tâm chỉ ở mức 50 – 60 triệu đồng/m², còn vùng ven khoảng 40 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với Hà Nội và TP.HCM hiện nay.
Dù vậy, thuế không phải là “cây đũa thần” giải quyết toàn bộ vấn đề. Muốn thị trường phát triển lành mạnh, cần đồng bộ thêm nhiều giải pháp như tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp thông qua quỹ nhà ở quốc gia, tháo gỡ pháp lý cho các dự án bị đình trệ, kiểm soát chặt hành vi thổi giá và xử lý nghiêm vi phạm.
Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2025, giá nhà tại các thành phố lớn tiếp tục tăng trung bình 20 – 30% so với cùng kỳ. Hà Nội hiện đạt khoảng 80 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 85 triệu đồng/m², và một số dự án ở vị trí đắc địa thậm chí chạm ngưỡng 150 – 200 triệu đồng/m². Nếu không có giải pháp quyết liệt, cơn sốt giá nhà sẽ không chỉ kéo dài mà còn khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời. Trong bối cảnh đó, đánh thuế bất động sản được xem là biện pháp tất yếu để hạ nhiệt giá nhà và đưa thị trường trở lại quỹ đạo phát triển cân bằng.
