Khi cần cấp sổ đỏ, sang tên hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nhiều người lo lắng không biết phần đất trong quy hoạch có được công nhận hay không, hay chỉ phần còn lại mới được xét cấp giấy chứng nhận. Hiểu đúng quy định sẽ giúp người sử dụng đảm bảo tối đa quyền lợi của mình.
Trước hết, cần xác định rõ: đất bị chia đôi bởi đường quy hoạch không đồng nghĩa toàn bộ thửa đất bị “treo”. Nhà nước chỉ tạm dừng cấp phép xây dựng hoặc chuyển mục đích đối với phần đất nằm trong chỉ giới quy hoạch, nhưng vẫn xem xét cấp sổ đỏ cho phần diện tích còn lại đáp ứng điều kiện sử dụng hợp pháp. Điều này có nghĩa: nếu thửa đất có một phần nằm ngoài quy hoạch và đủ điều kiện cấp sổ, cơ quan chức năng vẫn giải quyết hồ sơ cho diện tích đó.
Phần đất nằm trong quy hoạch làm đường sẽ được ghi chú trong sổ đỏ theo dạng “đất thuộc quy hoạch giao thông” hoặc được thể hiện bằng sơ đồ thửa đất kèm ranh giới quy hoạch. Cơ quan chức năng không tách riêng thành hai sổ mà lập một sổ đỏ chung, trong đó nêu rõ diện tích được công nhận và diện tích thuộc quy hoạch. Người sử dụng vẫn có quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế một số quyền như xin xây mới, sửa chữa lớn hoặc chuyển mục đích đối với phần đất trong chỉ giới.
Trong trường hợp quy hoạch là quy hoạch sử dụng đất dài hạn (quy hoạch có trong kế hoạch sử dụng đất 5 năm), phần đất đó bị hạn chế mạnh hơn. Khi xin cấp sổ, cơ quan đăng ký đất đai có thể chỉ công nhận phần đất ngoài quy hoạch, còn phần đất trong quy hoạch sẽ chờ đến khi Nhà nước thu hồi. Nếu quy hoạch đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, việc chuyển nhượng, tách thửa, cấp phép xây dựng trên phần đất này sẽ gần như bị dừng hoàn toàn.
Ngược lại, nếu thửa đất chỉ nằm trong quy hoạch treo (có quy hoạch nhưng nhiều năm không thực hiện, không đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm), người dân vẫn được xem xét cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích nhưng sẽ có ghi chú quy hoạch trên giấy. Quy định này nhằm đảm bảo Minh bạch pháp lý và giúp người dân biết rõ quyền hạn của mình khi sử dụng thửa đất. Thực tế, nhiều địa phương đã linh hoạt hơn, cho phép cấp sổ đầy đủ đối với thửa đất trong quy hoạch lâu năm chưa triển khai.
Một lưu ý quan trọng là: đất bị chia đôi bởi đường quy hoạch vẫn giữ nguyên hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi. Người dân được quyền sử dụng đất, trồng cây, làm hàng rào hoặc các công trình tạm nhưng không được xây công trình cố định trên phần thuộc quy hoạch làm đường. Nếu xây dựng trái phép, khi thu hồi sẽ không được bồi thường về tài sản.
Khi làm hồ sơ cấp sổ cho đất bị chia đôi bởi đường quy hoạch, người dân cần nộp các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất như sổ mục kê, bản đồ qua các thời kỳ, biên lai thuế, đơn xác nhận của địa phương… Cơ quan đo đạc sẽ kiểm tra, lập bản trích đo địa chính thể hiện rõ phần đất trong và ngoài quy hoạch. Đây là căn cứ để văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ đúng diện tích và tránh tranh chấp (nếu có).
Trong trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi phần đất thuộc quy hoạch đường, người dân sẽ được bồi thường theo quy định, bao gồm giá đất và tài sản trên đất (nếu hợp pháp). Phần đất còn lại sẽ được điều chỉnh lại ranh giới và cập nhật vào sổ đỏ mới. Những thửa đất bị chia nhỏ sau thu hồi vẫn có thể xem xét cấp phép xây dựng nếu đạt diện tích tối thiểu theo quy định địa phương.
Tóm lại, đất bị chia đôi bởi đường quy hoạch vẫn được cấp sổ, nhưng sẽ được ghi nhận rõ ràng phần nào được công nhận và phần nào thuộc chỉ giới quy hoạch. Quyền của người sử dụng đất không bị mất, chỉ bị hạn chế đối với khu vực nằm trong quy hoạch. Việc nắm rõ quy định và kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch giúp người dân bảo vệ quyền lợi, tránh bị hiểu nhầm rằng toàn bộ thửa đất đều không đủ điều kiện cấp sổ.
