Trước hết, cần hiểu rõ sự khác biệt giữa “đất nằm trong quy hoạch” và “đất bị thu hồi”. Đất nằm trong quy hoạch có nghĩa là Nhà nước đã xác định khu vực đó sẽ được sử dụng cho một mục đích cụ thể trong tương lai – ví dụ làm đường, công viên, khu dân cư, hoặc công trình công cộng. Tuy nhiên, nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hoặc chưa có quyết định thu hồi, thì về mặt pháp lý, người dân vẫn được quyền sử dụng, xây dựng, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định, miễn là phù hợp quy hoạch hiện hành.
Trường hợp đất bị dính quy hoạch một phần, tức là chỉ một phần diện tích nằm trong phạm vi quy hoạch, phần còn lại vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người dân. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi, cơ quan chức năng sẽ xác định cụ thể phần diện tích bị thu hồi để tính toán phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, chỉ phần đất nằm trong phạm vi thu hồi mới được bồi thường, không áp dụng cho toàn bộ thửa đất nếu phần còn lại vẫn đủ điều kiện sử dụng.
Ví dụ, một thửa đất 200 m² bị dính quy hoạch 60 m² để làm hành lang đường. Khi Nhà nước thu hồi phần đó, người sử dụng đất chỉ được bồi thường cho 60 m² bị thu hồi, còn 140 m² còn lại vẫn thuộc quyền sở hữu. Trường hợp phần đất còn lại không đủ diện tích để ở hoặc sử dụng riêng biệt, người dân có quyền đề nghị thu hồi toàn bộ thửa đất và được bồi thường toàn phần – đây là ngoại lệ được pháp luật cho phép để đảm bảo quyền lợi hợp lý.
Tuy nhiên, có nhiều trường hợp không được bồi thường toàn bộ dù đất bị dính quy hoạch. Nếu Nhà nước chưa ra quyết định thu hồi mà người dân tự ý xây nhà, cải tạo công trình, trồng cây lâu năm trong phạm vi quy hoạch, thì các hạng mục xây dựng đó sẽ không được công nhận là tài sản hợp pháp và không được bồi thường. Tương tự, nếu đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ, thì chỉ được hỗ trợ một phần giá trị tài sản, chứ không được bồi thường theo giá đất thị trường.
Ngoài ra, người dân cần phân biệt rõ giữa quy hoạch sử dụng đất dài hạn và kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Khi đất chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch thực hiện trong năm, cơ quan chức năng chưa được phép thu hồi đất. Trong giai đoạn này, quyền lợi của người sử dụng đất vẫn được bảo đảm, họ có thể xin phép xây dựng tạm, sử dụng đúng mục đích hoặc chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện pháp lý. Chỉ khi quy hoạch được “kích hoạt” bằng kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì mới phát sinh việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Về nguyên tắc, Nhà nước chỉ bồi thường phần diện tích bị thu hồi thực tế, không đền bù toàn bộ nếu phần đất còn lại vẫn có giá trị sử dụng. Tuy nhiên, nếu phần còn lại không thể tiếp tục sử dụng được, ví dụ bị chia cắt, không đủ diện tích xây dựng tối thiểu, hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết cấu công trình, người dân có quyền đề nghị bồi thường cho toàn bộ thửa đất. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và ra quyết định cụ thể dựa trên quy hoạch và hồ sơ thực tế.
Trong trường hợp phần đất còn lại vẫn hợp pháp, người dân vẫn có thể làm sổ đỏ cho phần chưa bị thu hồi. Hồ sơ tách thửa sẽ được cấp lại theo diện tích còn lại sau khi trừ phần bị thu hồi. Việc này giúp đảm bảo quyền sử dụng đất lâu dài, đồng thời là căn cứ pháp lý để tiếp tục giao dịch hoặc sử dụng phần đất đó trong tương lai.
Tóm lại, đất bị dính quy hoạch một phần không mặc nhiên được bồi thường toàn bộ. Người dân chỉ được bồi thường phần bị thu hồi, trừ khi phần đất còn lại không thể sử dụng độc lập hoặc không đủ điều kiện sinh sống. Cách tốt nhất là kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại phòng Tài nguyên – Môi trường địa phương, đồng thời giữ nguyên hiện trạng đất cho đến khi có thông báo thu hồi chính thức. Làm đúng quy trình sẽ giúp người dân vừa bảo toàn quyền lợi, vừa tránh bị mất trắng do xây dựng hoặc sử dụng sai quy định trong vùng quy hoạch.
