Trước hết, cần hiểu rằng theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chỉ được thực hiện khi thửa đất không có tranh chấp. Nếu có đơn khiếu nại, tố cáo hoặc đang trong quá trình giải quyết tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai bắt buộc phải tạm dừng việc cấp sổ cho đến khi có kết luận chính thức. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, tránh cấp nhầm sổ cho người không có quyền hợp pháp.
Khi phát sinh tranh chấp, bước đầu tiên người dân cần làm là xác định rõ bản chất tranh chấp. Tranh chấp có thể xuất phát từ ranh giới thửa đất, quyền sử dụng đất, lối đi chung, hoặc thậm chí là do hồ sơ chuyển nhượng cũ chưa hoàn tất. Nếu mâu thuẫn mới phát sinh và chưa nghiêm trọng, nên ưu tiên hòa giải tại cơ sở – tức là tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Theo quy định, đây là bước bắt buộc trước khi vụ việc được đưa lên cấp cao hơn.
Trong buổi hòa giải, hai bên được trình bày chứng cứ như giấy tờ mua bán, giấy viết tay, biên lai thuế đất, bản đồ đo đạc, nhân chứng... Nếu hòa giải thành, biên bản hòa giải sẽ được lập và có giá trị làm căn cứ để tiếp tục hồ sơ xin cấp sổ đỏ. Trường hợp hòa giải không thành, UBND xã sẽ lập biên bản chuyển hồ sơ lên Phòng Tài nguyên & Môi trườnghoặc Tòa án nhân dân để giải quyết theo thẩm quyền.
Nếu vụ việc được chuyển lên tòa án, người có yêu cầu cấp sổ đỏ cần nộp đơn đề nghị tạm dừng giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, đồng thời theo dõi tiến trình giải quyết tranh chấp. Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, cơ quan đất đai sẽ căn cứ vào đó để tiếp tục hoặc từ chối cấp sổ. Trong nhiều trường hợp, nếu người nộp hồ sơ chứng minh được mình có quyền sử dụng ổn định, lâu dài và hợp pháp, tòa án có thể tuyên công nhận quyền sử dụng đất, mở đường cho việc cấp sổ sau đó.
Một trong những sai lầm phổ biến là nhiều người vẫn cố nộp hồ sơ, hoặc tiếp tục xây dựng, chuyển nhượng khi đất đang bị tranh chấp. Hành động này không chỉ khiến hồ sơ bị vô hiệu, mà còn có thể bị xử lý hành chính, thậm chí hình sự nếu cố tình vi phạm. Vì vậy, khi nhận thông báo tạm dừng cấp sổ, người dân nên ngay lập tức làm việc với cơ quan chức năng, nắm rõ nguyên nhân tranh chấp và chủ động cung cấp chứng cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của mình.
Trong trường hợp đất bị người khác “tranh chấp giả” – tức là cố tình gửi đơn vu vơ để gây khó dễ hoặc kéo dài thời gian – người dân có thể gửi đơn tố cáo hành vi lợi dụng khiếu nại lên UBND cấp trên hoặc Công an địa phương. Đồng thời, yêu cầu cơ quan giải quyết đất đai xác minh nhanh tính hợp lệ của đơn tranh chấp, bởi nếu đơn không có cơ sở, cơ quan cấp sổ sẽ tiếp tục xử lý hồ sơ bình thường.
Để giảm thiểu rủi ro, người dân nên chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý của đất trước khi làm sổ: xem đất có nằm trong quy hoạch, bị kê biên, thế chấp hay đang có đơn khiếu nại không. Nếu mua đất bằng giấy tay hoặc chuyển nhượng qua nhiều chủ, cần rà soát kỹ chuỗi giấy tờ cũ và nhờ luật sư hoặc văn phòng công chứng kiểm tra hợp đồng. Việc chuẩn bị kỹ hồ sơ, chứng cứ và xác nhận từ chính quyền địa phương sẽ là “lá chắn” vững chắc trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Trong thực tế, có nhiều trường hợp người dân vẫn được cấp sổ đỏ tạm thời hoặc ghi chú hạn chế quyền sử dụng nếu phần tranh chấp chỉ liên quan đến một phần nhỏ diện tích đất. Sau khi tranh chấp được giải quyết, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật, chỉnh lý Giấy chứng nhận chính thức. Điều này giúp người dân không phải chờ đợi quá lâu, đồng thời vẫn bảo vệ được phần quyền lợi hợp pháp.
Có thể nói, việc đất bị tranh chấp khi đang làm sổ đỏ là tình huống phức tạp nhưng hoàn toàn có thể xử lý nếu người dân nắm rõ quy trình, không nóng vội, và biết cách chứng minh quyền hợp pháp của mình. Cách tốt nhất là giữ thái độ hợp tác, minh bạch, làm việc đúng quy định với cơ quan chức năng, đồng thời lưu trữ đầy đủ hồ sơ chứng cứ. Chỉ khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm và có quyết định cuối cùng, quá trình cấp sổ đỏ mới được tiếp tục — đảm bảo quyền sở hữu đất được công nhận hợp pháp, bền vững và an toàn.
