Trước hết, cần xác định đất “có thời hạn 20 năm” thường là đất nông nghiệp, đất sản xuất hoặc đất được Nhà nước giao theo chu kỳ nhất định. Khi ghi trên sổ đỏ còn 20 năm nghĩa là thời hạn sử dụng đất đang trong giai đoạn cuối của chu kỳ, và đến khi hết hạn, tùy loại đất mà Nhà nước xem xét gia hạn, thu hồi hoặc cho thuê lại. Việc còn bao nhiêu năm không ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng, miễn là đất vẫn thuộc nhóm được phép giao dịch theo quy định.
Đối với đất nông nghiệp, pháp luật cho phép chuyển nhượng ngay cả khi thời hạn còn ngắn, miễn là đất không nằm trong diện quy hoạch, không có tranh chấp, không bị kê biên và vẫn đang trong thời gian sử dụng. Người nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục sử dụng đất đến hết thời hạn ghi trên sổ, sau đó làm thủ tục xin gia hạn. Tuy nhiên, giá trị của loại đất này thường thấp hơn do rủi ro thời hạn ngắn.
Nếu là đất thuê của Nhà nước trả tiền hằng năm, người sử dụng không được quyền sang nhượng mà chỉ được quyền cho thuê lại trong phạm vi dự án được phê duyệt. Còn nếu là đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, khi còn 20 năm, vẫn được phép sang nhượng và người nhận chuyển nhượng tiếp tục sử dụng trong thời gian còn lại.
Với đất có thời hạn sử dụng có thu tiền như đất thương mại – dịch vụ, quyền sang nhượng vẫn được thực hiện bình thường. Điểm quan trọng là người mua cần xác định rõ có được gia hạn hay không sau khi hết 20 năm. Thông thường, Nhà nước vẫn cho phép gia hạn nếu đất sử dụng đúng mục đích và không vi phạm pháp luật, nhưng thủ tục và chi phí sẽ phụ thuộc vào từng địa phương.
Về thủ tục sang nhượng, người mua và người bán phải lập hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Sau đó, hồ sơ được nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên và cập nhật thông tin trên sổ. Hồ sơ gồm: sổ đỏ, giấy tờ tùy thân của hai bên, hợp đồng công chứng và tờ khai thuế, lệ phí trước bạ. Thời hạn còn lại trên sổ không ảnh hưởng đến quy trình này, nhưng sẽ ảnh hưởng đến giá trị giao dịch, vì bên mua thường ép giá thấp hơn.
Một vấn đề quan trọng là người mua cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất. Nếu đất sắp đến hạn và nằm trong khu vực quy hoạch chuyển mục đích hoặc thu hồi, việc sang nhượng có thể tiềm ẩn rủi ro mất trắng hoặc chỉ được bồi thường thấp. Ngoài ra, cần xác minh xem đất có đang sử dụng sai mục đích hay không, bởi khi gia hạn, Nhà nước sẽ xem xét yếu tố này rất kỹ.
Về mặt thực tế, đất còn 20 năm thường phù hợp với mục đích ngắn hạn: làm kho bãi, canh tác, sản xuất nhỏ hoặc đầu tư theo chu kỳ. Nếu muốn giữ lâu dài, người mua nên tính toán khả năng gia hạn và chi phí liên quan. Một số trường hợp khi gia hạn, Nhà nước sẽ thu thêm tiền hoặc điều chỉnh mục đích sử dụng tùy theo kế hoạch phát triển của địa phương.
Tóm lại, đất có thời hạn 20 năm vẫn sang nhượng được nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Dù vậy, người mua cần thận trọng hơn so với đất lâu dài: kiểm tra quy hoạch, mục đích sử dụng, loại đất và khả năng gia hạn. Khi hiểu rõ bản chất và thực hiện đúng thủ tục, loại đất này có thể trở thành lựa chọn hợp lý, đặc biệt với những ai cần đất ngắn hạn với mức giá vừa phải.
