Theo Luật Đất đai hiện hành, sổ đỏ chỉ ghi nhận người có quyền sử dụng đất, tức là chủ sử dụng hợp pháp, không ghi nhận người mượn đất. Điều này có nghĩa: dù bạn cho ai mượn đất để sử dụng tạm thời, quyền sử dụng đất vẫn hoàn toàn thuộc về bạn và không được ghi thêm thông tin người mượn trong giấy chứng nhận. Sổ đỏ chỉ thể hiện quyền sở hữu, không thể hiện quan hệ mượn – cho mượn.
Khi cho mượn đất, nếu không có tranh chấp và không có thay đổi về mục đích sử dụng, phần đất đó vẫn được ghi nhận đầy đủ trên sổ đỏ của chủ đất. Người mượn đất không có quyền đăng ký, không có quyền kê khai sử dụng đất, không được cấp sổ và không được thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến quyền sử dụng đất. Đây là quy định nhằm tránh việc người mượn đất lợi dụng để chiếm đoạt đất hoặc phát sinh giao dịch trái phép.
Mặc dù sổ đỏ không ghi nhận việc mượn, nhưng nếu đất cho mượn được sử dụng ổn định lâu dài, có xây dựng nhà cửa hoặc trồng cây lâu năm, thì nguy cơ phát sinh tranh chấp là rất lớn. Một số trường hợp người mượn đất tự ý xây dựng nhà, sinh sống nhiều năm, sau đó yêu cầu “công nhận quyền sử dụng đất”. Do đó, người cho mượn nên lập hợp đồng cho mượn đất bằng văn bản, có chữ ký hai bên và xác nhận tại phường/xã để làm bằng chứng pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.
Trường hợp phổ biến là cho mượn đất làm lối đi chung. Nếu chỉ thỏa thuận miệng, rất dễ xảy ra tranh chấp khi chủ đất muốn sử dụng lại hoặc khi người mượn tự cho rằng mình “được quyền đi mãi mãi”. Lúc này, cơ quan chức năng không ghi “cho mượn” vào sổ đỏ, nhưng có thể ghi chú “quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề” nếu hai bên ký thỏa thuận chính thức. Đây là dạng quyền đi nhờ được pháp luật công nhận.
Một số trường hợp đất cho tổ chức, hợp tác xã, hoặc đơn vị nhà nước mượn trong thời gian dài nhưng không có văn bản dẫn đến khó khăn khi xin cấp sổ đỏ hoặc khi yêu cầu trả lại đất. Nhà nước sẽ căn cứ vào chứng cứ sử dụng đất qua các thời kỳ để xác định ai là người sử dụng hợp pháp. Vì vậy, chủ đất cần lưu giữ giấy tờ gốc, bản đồ cũ, biên lai thuế để chứng minh quyền sử dụng đất khi cần thiết.
Nếu người cho mượn muốn cấp sổ đỏ hoặc tách thửa, việc cho mượn sẽ không ảnh hưởng đến quá trình cấp giấy, trừ khi người mượn đất phản đối hoặc gây tranh chấp. Cơ quan chức năng sẽ yêu cầu giải quyết tranh chấp xong mới được cấp giấy chứng nhận hoặc thực hiện các thủ tục. Điều này cho thấy: dù sổ không ghi nhận người mượn, nhưng thực tế sử dụng vẫn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đất nếu không được quản lý đúng cách.
Trong trường hợp người mượn tự ý xây dựng, trồng cây, dựng nhà tạm mà không có sự đồng ý bằng văn bản, chủ đất có thể yêu cầu trả lại nguyên trạng hoặc làm đơn gửi UBND xã/phường để giải quyết. Việc tự ý chiếm dụng đất mượn sẽ không được Nhà nước bảo vệ.
Tóm lại, đất cho mượn sẽ không được ghi nhận trong sổ đỏ, vì đây chỉ là quan hệ dân sự giữa hai bên và không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người đứng tên trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp và mất đất, người cho mượn nên lập văn bản thỏa thuận rõ ràng, có chứng thực hoặc xác nhận của địa phương. Việc quản lý giấy tờ đầy đủ và minh bạch sẽ giúp bảo vệ tài sản và hạn chế rủi ro trong tương lai.
