Việc kê biên đất thường xuất phát từ nghĩa vụ thi hành án dân sự, tranh chấp tài sản hoặc bảo đảm khoản nợ đang bị xử lý. Khi đã bị áp dụng biện pháp kê biên, quyền định đoạt tài sản của chủ sử dụng đất bị hạn chế đáng kể, kéo theo nhiều giao dịch liên quan cũng bị siết chặt. Tuy nhiên, không phải lúc nào người sở hữu đất bị kê biên cũng hoàn toàn mất quyền ủy quyền; pháp luật vẫn cho phép nhưng trong phạm vi rất cụ thể.
Trước hết, cần hiểu rằng đất bị kê biên là tài sản đang được cơ quan có thẩm quyền kiểm soát để phục vụ mục đích xử lý nghĩa vụ tài chính hoặc thi hành án. Điều này đồng nghĩa chủ đất không thể thực hiện các giao dịch làm thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn hay phân chia. Những giao dịch này đều được xem là hành vi “tẩu tán tài sản”, gây ảnh hưởng đến quyền lợi người được thi hành án, nên pháp luật nghiêm cấm tuyệt đối trong thời gian kê biên.
Tuy nhiên, việc ủy quyền giao dịch không hoàn toàn bị cấm nếu nội dung ủy quyền không liên quan đến việc định đoạt tài sản. Chủ đất vẫn có thể lập văn bản ủy quyền cho người khác thực hiện các công việc mang tính quản lý thay vì làm thay đổi chủ sở hữu. Các hành vi được phép bao gồm trông coi tài sản, làm việc với cơ quan nhà nước để nhận thông báo, tham dự buổi làm việc liên quan đến hồ sơ, xử lý các thủ tục xác minh hay phản hồi yêu cầu của cơ quan thi hành án. Những nội dung này chỉ mang tính duy trì, quản lý tài sản và không ảnh hưởng đến mục đích kê biên.
Ngược lại, mọi loại ủy quyền có nội dung dẫn đến khả năng chuyển dịch quyền sử dụng đất đều không có giá trị. Việc ủy quyền cho người khác ký hợp đồng mua bán, đặt cọc, thế chấp, xin cấp sổ mới, tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều bị xem là vượt quá phạm vi được phép trong thời gian kê biên. Ngay cả khi hợp đồng ủy quyền được công chứng, giao dịch được thực hiện sau đó vẫn có thể bị tuyên vô hiệu vì tài sản đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn. Điều này đảm bảo tài sản được giữ nguyên hiện trạng để phục vụ công tác thi hành án.
Một điểm quan trọng là việc kê biên cũng thường đi kèm với thông báo gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai, nhằm ghi nhận tình trạng ngăn chặn trên hệ thống quản lý. Do đó, dù người được ủy quyền có mang hồ sơ đến cơ quan chức năng để làm thủ tục, hệ thống cũng sẽ tự động chặn lại, không cho phép thực hiện bất kỳ thay đổi nào. Đây là cơ chế kiểm soát kép để ngăn ngừa trường hợp cố tình tẩu tán tài sản thông qua ủy quyền vòng.
Trong nhiều trường hợp, chủ đất muốn ủy quyền để nhờ người khác thay mặt giải quyết nghĩa vụ tài chính nhằm gỡ bỏ kê biên. Điều này hoàn toàn hợp pháp, miễn là nội dung ủy quyền chỉ dừng lại ở việc thanh toán nợ, nộp phí, làm việc với cơ quan thi hành án hoặc thực hiện các nghĩa vụ được yêu cầu. Khi các nghĩa vụ này hoàn tất, cơ quan thi hành án sẽ ban hành quyết định hủy kê biên, và lúc đó tài sản mới có thể được giao dịch bình thường.
Ở chiều ngược lại, nếu chủ đất cố tình lập hợp đồng ủy quyền để che giấu một giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng ngầm, pháp luật sẽ xử lý nghiêm. Các giao dịch kiểu này không chỉ vô hiệu mà còn khiến chủ đất đối diện nguy cơ bị cưỡng chế thi hành án mạnh hơn, thậm chí có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt hoặc tẩu tán tài sản.
Tóm lại, đất đang bị kê biên vẫn có thể được ủy quyền, nhưng chỉ giới hạn trong phạm vi quản lý và thực hiện nghĩa vụ liên quan, tuyệt đối không được ủy quyền để giao dịch, định đoạt hay chuyển quyền sử dụng đất. Chủ đất nên thận trọng khi lập văn bản ủy quyền để tránh rơi vào tình trạng vô hiệu, gây thêm rủi ro pháp lý. Và quan trọng nhất, giải pháp duy nhất để tài sản quay lại trạng thái có thể giao dịch là nhanh chóng xử lý dứt điểm nghĩa vụ dẫn đến việc bị kê biên.
