Theo Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự, việc tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý khi được lập văn bản có công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Điều đó có nghĩa là dù cha mẹ đã “cho miệng” hoặc viết tay giấy tặng cho, nhưng chưa hoàn tất thủ tục, thì mảnh đất vẫn được coi là tài sản của cha mẹ. Người con chưa có tên trong sổ đỏ không được xem là chủ sở hữu hợp pháp.
Điều đáng nói là nhiều người nhầm tưởng rằng việc sống ổn định lâu năm trên đất được tặng cho sẽ tự động được công nhận quyền sử dụng. Tuy nhiên, pháp luật quy định rõ: chỉ khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, quyền sử dụng đất mới chính thức chuyển sang người nhận tặng cho. Nếu cha mẹ mất trước khi sang tên, phần đất đó sẽ trở thành di sản thừa kế, và tất cả người thuộc hàng thừa kế hợp pháp (bao gồm cả anh chị em, vợ/chồng người đã mất) đều có quyền đối với tài sản này.
Trong thực tế, đã có nhiều vụ tranh chấp kéo dài khi cha mẹ qua đời mà con cái chưa sang tên. Những người thừa kế khác có thể không đồng ý với việc tặng cho, hoặc nghi ngờ tính hợp pháp của giấy tờ viết tay. Khi đó, tòa án sẽ căn cứ vào chứng cứ, thời điểm, và hình thức giao dịch để xác định hiệu lực — và rất có thể người được “cho đất” sẽ không được công nhận quyền sử dụng, dù đã bỏ tiền xây nhà hoặc canh tác nhiều năm.
Nếu cha mẹ vẫn còn sống, người được tặng cho nên sớm làm thủ tục sang tên để đảm bảo quyền lợi. Hồ sơ gồm: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, bản gốc sổ đỏ, CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của hai bên, cùng tờ khai thuế và lệ phí trước bạ. Sau khi nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan chức năng sẽ cập nhật tên người con trên giấy chứng nhận mới.
Tin vui là đối với tặng cho giữa cha mẹ và con cái, được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, chỉ cần nộp chi phí hành chính rất nhỏ. Đây là chính sách khuyến khích việc chuyển quyền trong nội bộ gia đình, tạo điều kiện hợp pháp hóa sở hữu đất đai nhanh chóng và minh bạch.
Ngược lại, nếu người nhận tặng cho chủ quan không làm thủ tục, vẫn để đất đứng tên cha mẹ, thì khi có biến cố như cha mẹ mất, bị kiện nợ, hoặc bị kê biên tài sản, mảnh đất đó sẽ bị tính là tài sản của người đứng tên trên sổ. Khi đó, người con không thể bảo vệ quyền lợi của mình vì không có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sở hữu.
Một trường hợp khác thường gặp là cha mẹ đã làm hợp đồng tặng cho có công chứng, nhưng chưa kịp sang tên. Trong tình huống này, hợp đồng vẫn có hiệu lực nếu người cho còn sống và đồng ý hoàn tất thủ tục. Nhưng nếu họ qua đời, hợp đồng có thể bị vô hiệu vì chưa phát sinh quyền sử dụng thực tế. Người nhận tặng cho phải chứng minh cha mẹ đã giao đất, không tranh chấp, và có ý chí thật sự cho con thì mới có cơ hội được công nhận quyền.
Theo Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực từ 1/1/2025, quy trình đăng ký biến động đất đai và sang tên tặng cho sẽ được chuẩn hóa, rút ngắn thời gian và tăng cường tính minh bạch. Các trường hợp tặng cho nội bộ gia đình, chuyển quyền giữa người thân sẽ được hướng dẫn cụ thể hơn để tránh tình trạng “cho rồi vẫn vướng”.
Vì vậy, dù giữa cha mẹ và con cái, việc tặng cho đất nên được thực hiện đúng quy định, công chứng và sang tên ngay. Đây không chỉ là cách bảo vệ quyền lợi của người được nhận, mà còn giúp tránh tranh chấp, kiện tụng sau này khi có nhiều người cùng hàng thừa kế.
Tóm lại, đất do cha mẹ tặng cho nhưng chưa sang tên không bị coi là vi phạm pháp luật, nhưng cũng chưa được công nhận quyền sử dụng hợp pháp. Nếu muốn bảo đảm an toàn, người được tặng cho cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục để “hợp pháp hóa” quyền sở hữu, tránh rủi ro mất đất khi có tranh chấp hoặc biến động trong gia đình.
