Trước hết, cần hiểu rõ “đất lấn chiếm” là phần đất mà cá nhân hoặc hộ gia đình tự ý sử dụng mà không được Nhà nước giao, cho thuê, hoặc chuyển nhượng hợp pháp. Tuy nhiên, không phải hành vi lấn chiếm nào cũng bị coi là vi phạm vĩnh viễn. Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ chế “hợp thức hóa” cho những trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài và phù hợp quy hoạch.
Cụ thể, nếu người dân lấn chiếm đất trước ngày 1/7/2014 – thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực – và đến nay vẫn sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch, thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều kiện đi kèm là người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cơ quan địa phương sẽ xác minh thực tế, đo đạc, đối chiếu bản đồ và xem xét hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng.
Những bằng chứng có thể giúp được xem xét cấp sổ gồm:
Biên lai nộp thuế đất, thuế nhà ở qua nhiều năm.
Giấy tờ mua bán viết tay từ trước năm 2014 có xác nhận địa phương.
Biên bản hòa giải, xác nhận ranh giới ổn định từ chính quyền xã, phường.
Lời chứng hoặc hồ sơ hành chính thể hiện việc sử dụng đất liên tục, không tranh chấp.
Tuy nhiên, nếu phần đất bị lấn chiếm nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng như đường giao thông, kênh mương, hành lang an toàn lưới điện, đất quy hoạch công viên – trường học – công trình công, thì tuyệt đối không được cấp sổ đỏ. Đây là diện đất Nhà nước quản lý, người dân chỉ được sử dụng tạm thời (nếu có văn bản cho phép), không thể xin hợp thức hóa.
Ngoài ra, những trường hợp lấn chiếm sau năm 2014, hoặc đã bị lập biên bản xử phạt hành chính, thì gần như không có khả năng được cấp sổ. Cơ quan quản lý sẽ yêu cầu trả lại phần đất lấn chiếm, hoặc chỉ cấp sổ cho phần diện tích còn lại hợp pháp. Nhiều người dân vì không tách thửa rõ ràng nên khi làm sổ bị trừ diện tích, hoặc phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn bình thường.
Về thủ tục, để xin cấp sổ đỏ cho phần đất có yếu tố lấn chiếm, người dân cần:
Làm đơn xin công nhận quyền sử dụng đất gửi UBND cấp xã;
Cung cấp chứng cứ chứng minh việc sử dụng ổn định và không tranh chấp;
Đề nghị cơ quan chuyên môn đo đạc, xác minh hiện trạng, xác định phần diện tích hợp pháp;
Sau khi có kết luận, nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Cơ quan quản lý sẽ căn cứ vào hồ sơ, thời điểm sử dụng, quy hoạch và tính pháp lý để quyết định có công nhận quyền sử dụng đất hay không. Quá trình này có thể kéo dài 30–45 ngày, và trong nhiều trường hợp cần ý kiến chấp thuận của UBND cấp tỉnh hoặc huyện nếu khu đất có yếu tố phức tạp.
Tóm lại, đất lấn chiếm không hoàn toàn bị cấm cấp sổ đỏ, nhưng chỉ những trường hợp sử dụng trước năm 2014, ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch mới được xem xét hợp thức hóa. Người dân cần chủ động rà soát hồ sơ, phối hợp với cơ quan địa phương để xác định rõ phần đất hợp pháp. Làm sổ đỏ sớm không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp mà còn giúp tránh nguy cơ bị thu hồi hoặc mất giá trị tài sản khi Nhà nước kiểm tra, quy hoạch lại đất đai.
