Trước hết, cần hiểu rõ: “đất lấn chiếm” là phần đất mà cá nhân hoặc hộ gia đình tự ý sử dụng không đúng ranh giới được giao, hoặc sử dụng đất công, đất của người khác, đất chưa được Nhà nước cho phép. Theo quy định, hành vi lấn chiếm đất là vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, pháp luật vẫn có cơ chế xem xét công nhận quyền sử dụng đấtđối với những trường hợp đã sử dụng ổn định lâu dài, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.
.jpeg)
Theo Luật Đất đai 2024, đất lấn chiếm có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu thỏa mãn 4 điều kiện sau:
Việc lấn chiếm xảy ra trước ngày 1/7/2014, tức là trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Đây được xem là “mốc thời gian hợp thức hóa” cho các trường hợp sử dụng đất ổn định trước đây.
Phần đất đang sử dụng không nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng, không thuộc đất giao thông, thủy lợi, đất quốc phòng, đất công ích hoặc đất quy hoạch dự án.
Người sử dụng đất có thể chứng minh việc sử dụng ổn định, liên tục và không tranh chấp, thông qua các giấy tờ như biên lai nộp thuế, xác nhận của địa phương, bản đồ cũ, hoặc nhân chứng khu dân cư.
Hiện trạng sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện – tức là khu vực đó được quy hoạch làm đất ở, đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất, chứ không nằm trong quy hoạch thu hồi hay xây dựng hạ tầng.
Nếu đáp ứng đủ điều kiện, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ xin công nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Sau khi kiểm tra, đo đạc, xác minh, cơ quan chức năng sẽ ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, lệ phí cấp sổ và thuế trước bạ. Khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người dân sẽ được cấp sổ đỏ chính thức, được công nhận là sử dụng đất hợp pháp.
Ngược lại, những trường hợp lấn chiếm sau ngày 1/7/2014 hoặc sử dụng đất nằm trong khu vực đất công, đất quy hoạch giao thông, hành lang an toàn lưới điện, sông suối, mương rạch, công trình công cộng sẽ không được cấp sổ đỏ. Phần đất này buộc phải trả lại cho Nhà nước hoặc bị xử lý vi phạm hành chính. Nếu người dân cố tình xây dựng, sử dụng trái phép, cơ quan chức năng có quyền cưỡng chế tháo dỡ và thu hồi đất.
Trong thực tế, không ít trường hợp người dân mua đất viết tay hoặc nhận chuyển nhượng lại phần đất đã bị lấn chiếm mà không hề biết. Khi làm hồ sơ xin cấp sổ, cơ quan Nhà nước xác định đó là đất vi phạm, nên hồ sơ bị trả lại. Do đó, người mua đất cần kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch và sổ đỏ gốc của thửa đất liền kề trước khi giao dịch, tránh rơi vào tình huống “mua đất mà không thể làm sổ”.
Để làm rõ tình trạng đất của mình, người dân nên:
Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên & Môi trường để được xác nhận tình trạng pháp lý thửa đất;
Đề nghị đo đạc ranh giới thực tế, xác định phần diện tích hợp pháp và phần lấn chiếm (nếu có);
Xin xác nhận sử dụng đất ổn định không tranh chấp tại UBND cấp xã – đây là tài liệu bắt buộc khi xin hợp thức hóa.
Tóm lại, đất lấn chiếm chỉ được cấp sổ đỏ khi đáp ứng đồng thời các điều kiện về thời gian, hiện trạng, quy hoạch và không tranh chấp. Mọi hành vi lấn chiếm sau năm 2014 đều bị coi là vi phạm và không được hợp thức hóa. Người dân cần chủ động rà soát, đo đạc, lập hồ sơ rõ ràng để được xem xét công nhận phần đất sử dụng hợp pháp, đồng thời tránh mất trắng khi cơ quan Nhà nước xử lý vi phạm.
